Rynek nieruchomości w Polsce – listopad 2026

Jak wygląda rynek mieszkaniowy w listopadzie 2026? Ceny mieszkań, sprzedaż deweloperów, stopy procentowe, kredyty hipoteczne i jawność cen – aktualne dane i wnioski.

 

Rynek w listopadzie 2026: dużo transakcji, mało podwyżek

Październik był dla deweloperów najlepszym miesiącem 2026 roku, a mimo to ceny nowych mieszkań praktycznie się nie zmieniły. Na siedmiu największych rynkach sprzedano około 4,7 tys. lokali, a średnia cena ofertowa wzrosła tylko o 0,4 proc., do 16 286 zł za m².

To dobrze oddaje obecny obraz rynku. Popyt wrócił, kredyty są tańsze niż dwa lata temu, ale wybór mieszkań pozostaje tak duży, że sprzedający nie mają pola do podwyżek. Jednocześnie kończy się okres obniżek stóp procentowych, a od 11 listopada deweloperzy publikują ceny w jednolitym formacie.

Poniżej najważniejsze liczby i to, co z nich wynika dla kupujących, sprzedających i kredytobiorców.

Ceny mieszkań: stabilizacja na rynku pierwotnym, lekkie spadki na wtórnym

Nowe mieszkania drożeją powoli. Według Barometru Cen Mieszkań Tabelaofert średnia cena ofertowa na siedmiu rynkach wzrosła od początku roku o 3,4 proc. Najmocniej podrożał Wrocław (+6,4 proc. od grudnia), a Katowice jako jedyne zanotowały spadek (−0,7 proc.).

Średnia zawyża jednak to, co kupuje większość klientów. W Warszawie cały rynek to 19,3 tys. zł za m², ale segment popularny – 16,6 tys. zł. W Trójmieście różnica jest jeszcze większa: 18,5 tys. wobec 14,8 tys. zł.

Na rynku wtórnym w październiku ceny ofertowe spadły w większości metropolii, choć ogłoszeń jest mniej. Według danych GetHome.pl i Adradar oferta skurczyła się do ok. 131,5 tys. mieszkań, a w Warszawie jest o 22 proc. mniejsza niż rok temu. Powodem spadków jest konkurencja deweloperów: we wszystkich siedmiu metropoliach nowych mieszkań w sprzedaży jest więcej niż używanych.

Miasto	Rynek wtórny, październik 2026 (zł/m²)	O ile droższe są nowe (zł/m²)
Warszawa	17 900	ponad 2 000
Trójmiasto	17 300	ok. 800
Kraków	16 800	ok. 500
Wrocław	14 800	ok. 1 500
Poznań	12 100	ponad 2 500
Łódź	9 100	ponad 2 600

Średnie ceny ofertowe wg GetHome.pl. W Katowicach metr mieszkania używanego kosztował 11,7 tys. zł, o 3,3 proc. mniej niż we wrześniu.

Najem również przestał drożeć. Po sezonie studenckim stawki są stabilne: mediana czynszu to ok. 4,4 tys. zł w Warszawie, 3 tys. zł w Krakowie i Gdańsku oraz 2 tys. zł w Łodzi.

Sprzedaż deweloperów: najlepszy miesiąc roku, ale oferta wciąż ogromna

Deweloperzy sprzedali w październiku ok. 4,7 tys. mieszkań – o 7 proc. więcej niż we wrześniu i o 17 proc. więcej niż rok wcześniej. To kontynuacja mocnego III kwartału, w którym na siedmiu rynkach sprzedano, zależnie od źródła, od 12,5 tys. do 13,1 tys. lokali.

Trzy liczby tłumaczą, dlaczego nie przełożyło się to na ceny:

• 68,5 tys. mieszkań w ofercie na koniec października. To o 2,3 proc. mniej niż miesiąc wcześniej, ale nadal poziom bliski rekordowego.
• Ok. 20 tys. gotowych lokali, czyli 29 proc. oferty. Odpowiadają już za 38 proc. sprzedaży, bo klienci wolą mieszkanie dostępne od ręki.
• Tylko ok. 3 tys. nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w październiku, wobec 5,6 tys. we wrześniu. Deweloperzy ograniczają nowe projekty i wyprzedają zapasy.

Nastroje w branży są przy tym ostrożniejsze niż wyniki. W październikowym Indeksie Nastrojów Deweloperów prawie 78 proc. firm zapowiedziało, że nie zmieni cen. Dla kupujących oznacza to dalsze promocje i przestrzeń do negocjacji, zwłaszcza przy lokalach gotowych.

Kredyty hipoteczne: stopy stoją w miejscu, obniżek już nikt nie obiecuje

Rada Polityki Pieniężnej 4 listopada zostawiła stopy bez zmian – stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 proc. od marca. Była to jedyna tegoroczna obniżka. Inflacja w październiku spadła wprawdzie do 3,5 proc., ale głównie za sprawą programu CPN, który wyhamował wzrost cen paliw, a ekonomiści coraz częściej mówią o możliwych podwyżkach w 2027 roku.

Dla kredytobiorcy oznacza to stabilne, ale już nie malejące raty. Aktualne warunki wg zestawienia KredytPolska.pl:

Parametr	Listopad 2026
WIBOR 3M	3,90 proc.
POLSTR 3M	3,53 proc.
Oprocentowanie zmienne	5,2–6,4 proc.
Oprocentowanie stałe na 5 lat	6,1–7,5 proc.
Rata kredytu 520 tys. zł na 30 lat (zmienne 5,72 proc.)	ok. 3 025 zł

Popyt na kredyty pozostaje wysoki. Według BIK wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była w październiku o 14,9 proc. wyższa niż rok wcześniej, a średnia wnioskowana kwota wyniosła 524,5 tys. zł (+7,2 proc. r/r). Liczba wnioskujących rośnie jednak wolno (+2,5 proc. r/r), a wobec września spadła o 3,2 proc. Część popytu to refinansowanie starych kredytów, a nie nowe zakupy.

Warto też pamiętać o zmianie wskaźnika. Banki przechodzą z WIBOR-u na POLSTR i od 2027 roku nowe kredyty ze zmienną stopą mają być oparte już tylko na nim. Przy porównywaniu ofert trzeba więc patrzeć na całkowite oprocentowanie i RRSO, a nie na samą marżę.

Jawność cen: od 11 listopada jeden format dla wszystkich deweloperów

Od 11 listopada 2026 r. deweloperzy przekazują ceny do portalu dane.gov.pl w jednolitej strukturze. To efekt nowelizacji ustawy deweloperskiej z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077), opisanej szerzej przez ilezametr.pl.

Co to zmienia dla kupującego:

• Łatwiej porównać cenniki różnych firm i miast, bo dane mają ten sam układ.
• Data obowiązywania ceny pozwala sprawdzić, jak cennik inwestycji zmieniał się w czasie.
• Cena łączna obejmuje miejsce postojowe, komórkę i inne obowiązkowe świadczenia, więc lepiej pokazuje realny koszt zakupu.

Czego przepisy nie zmieniają: publikowane są nadal ceny ofertowe, a nie transakcyjne. Faktyczne ceny sprzedaży można sprawdzić w Rejestrze Cen Nieruchomości. Za niestosowanie nowej struktury deweloperowi grozi kara UOKiK do 10 proc. rocznego obrotu.

Co dalej: spokojna końcówka roku, niepewny 2027

Do końca roku trudno spodziewać się wyraźnych zmian cen. Oferta jest duża, deweloperzy prowadzą sezonowe promocje, a większość firm deklaruje utrzymanie cenników.

W 2027 roku o kierunku zdecydują trzy czynniki:

1. Stopy procentowe. Jeśli RPP zacznie je podnosić, zdolność kredytowa spadnie, a popyt osłabnie. JLL już teraz ocenia, że fundamenty popytu zaczynają słabnąć.
2. Podaż nowych mieszkań. Deweloperzy wprowadzają mniej lokali, niż sprzedają. Jeśli to potrwa kilka kwartałów, nadwyżka oferty stopnieje i presja na ceny wróci.
3. Rynek wtórny. Sprzedający mieszkania używane konkurują dziś z rabatami deweloperów. Dopóki nowych lokali jest więcej niż używanych, trudno im będzie podnosić ceny.

Najbardziej prawdopodobny scenariusz na najbliższe miesiące to stabilizacja: ceny nominalnie w miejscu lub lekko w górę, z dużymi różnicami między miastami. To ocena na podstawie obecnych danych, a nie prognoza.

Co z tego wynika w praktyce

Jeśli kupujesz: masz dziś mocną pozycję negocjacyjną. Porównuj cenę łączną, a nie sam metr, pytaj o rabaty przy lokalach gotowych i sprawdzaj historię cen inwestycji w danych publikowanych przez dewelopera.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie używane: wyceń je wobec nowych lokali w okolicy, a nie wobec ogłoszeń sprzed roku. W Łodzi czy Poznaniu różnica na korzyść rynku wtórnego przekracza 2,5 tys. zł na metrze i warto ją pokazać w ofercie.

Jeśli bierzesz kredyt: nie zakładaj dalszych spadków rat. Policz budżet także dla oprocentowania wyższego o 1–2 pkt proc. i porównaj ofertę ze stopą zmienną ze stałą na 5 lat.

Jeśli spłacasz stary kredyt: sprawdź refinansowanie. Konkurencja między bankami sprawia, że przeniesienie kredytu z wysoką marżą może obniżyć ratę.

Wpis ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani kredytowej. Dane aktualne na 11 listopada 2026 r.