Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2012 r.

Ukazał się kolejny raport kwartalny NBP na temat rynku nieruchomości w Polsce. Raport jak zwykle dotyczy poprzedniego kwartału, czyli IV kwartału 2012r r. Opracowanie NBP opisuje w sposób najbardziej obiektywny najważniejsze zjawiska, które wystąpiły na rynku mieszkaniowym w największych miastach w Polsce.

Linki do poprzednich wpisów:

• Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w III kwartale 2012 r.
• Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w II kwartale 2012 r.
• Rynek nieruchomości – przegląd informacji – marzec 2013
• Mieszkanie dla Młodych – czyli mieszkanie dla dewelopera, cz.2

Synteza

„Analiza sytuacji  na rynku  nieruchomości  w Polsce w IV  kwartale  2012  r. prowadzi

do następujących wniosków:

• Przez  kolejny kwartał  z rzędu  obserwowano  niewielki spadek cen  (ofertowych i transakcyjnych) mieszkań na największych rynkach, zarówno pierwotnym, jak i wtórnym. Zwiększenie  popytu  na mieszkania  i  ich  sprzedaży na  rynku  pierwotnym  wiązało się z wykorzystaniem po raz ostatni dopłat do odsetek od kredytów w zamykanym programie Rodzina na Swoim (RNS).
• W IV kwartale oddano do użytku najwięcej mieszkań od 2010 r. Zmniejszyła się natomiast liczba nowo rozpoczętych inwestycji oraz liczba wydawanych pozwoleń na budowę. Po raz  drugi  od 2009 r.  spadła  liczba  mieszkań  oczekujących  na sprzedaż na rynkach  sześciu miast.  Nadal  jednak zapasy mieszkań dwukrotnie przekraczają poziom uznawany za zrównoważony.
• Z analizy modelowej wynika, że zmniejszyły się skumulowane marże zysku w przypadku nowo  rozpoczynanych  projektów  deweloperskich,  jednak  budowa  mieszkań jest nadal rentowna.
• Sytuacja  większości firm deweloperskich wydaje się stabilna ze względu na dywersyfikację  ich  działalności  (zaangażowanie w  nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne)  oraz  relatywnie niski poziom zadłużenia  bankowego.  Obecna sytuacja w sektorze oraz ogólne spowolnienie gospodarcze  są jednak źródłem ich  problemów: spadku rentowności, strat, a także upadłości najsłabszych firm.
• Kwartalny  przyrost  stanu  należności od  gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych był najniższy w ostatnich siedmiu latach. Wartość  nowo podpisanych umów była natomiast najniższa od trzech  lat.  Banki  od początku 2012 r.  nie udzielały kredytów mieszkaniowych w walutach obcych.  Obserwujemy  coraz większe kwartalne spadki  stanu należności od gospodarstw domowych w walutach obcych po korektach, co jest wynikiem spłat oraz w niewielkim stopniu przewalutowań kredytów walutowych.
• Saldo  kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości  rośnie,  jednak  ich jakość ulega pogorszeniu.  Saldo  kredytów dla deweloperów na budowę mieszkań wykazuje lekki spadek.
• Na  rynku nieruchomości komercyjnych odnotowano silny wzrost wartości transakcji inwestycyjnych, natomiast  stopy kapitalizacji z  inwestycji  w najlepszych lokalizacjach były stabilne.”

Fragmenty z podsumowania raportu NBP za IV kw. 2012 r.

W IV kwartale 2012 r. na rynkach nieruchomości mieszkaniowych w Polsce mieliśmy do czynienia ze  zjawiskiem  jednorazowym,  będącym skutkiem  regulacji,  tj.  zamykania rządowego programu dopłat do odsetek od kredytów mieszkaniowych Rodzina na Swoim (RNS). Zjawisko to,  oprócz  wprowadzonej w kwietniu 2012 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, istotnie wpłynęło na sytuację sektora mieszkaniowego. Na  rynkach  obserwowanych miast występował dalszy spadek cen mieszkań wymuszony zarówno trudną sytuacją rynkową jak i  konserwatywnymi  limitami cen w programie RNS. Spadek cen był widoczny zwłaszcza na rynku pierwotnym w największych miastach, gdzie koncentrowała się nadwyżka niesprzedanych mieszkań deweloperskich.

[…] 

W przypadku Warszawy oraz w siedmiu największych miastach Polski łącznie na rynku pierwotnym i wtórnym osiągnięty został realny poziom cen mieszkań z  III kwartału 2006 r., tj. z momentu  rozpoczęcia badań cen mieszkań przez NBP. 

[…] 

Sytuacja na rynku mieszkań to  relacja  czynników oddziałujących po stronie popytu i podaży. Należy pamiętać, że zakupy większości mieszkań na rynku pierwotnym są finansowane kredytem bankowym. Czynnikiem zwiększającym popyt  w omawianym okresie  były  nadal spadające ceny mieszkań w relacji do dochodów i polepszająca się w związku z tym dostępność mieszkań, rozumiana jako liczba metrów kwadratowych mieszkania możliwych do nabycia na danym rynku  za równowartość  przeciętnego  wynagrodzenia  w sektorze przedsiębiorstw.

[…] 

W ostatnim kwartale  2012 r., podobnie jak w całym okresie od III kwartału  2009 r., banki ograniczały akcję kredytową w obawie przed niepewną sytuacją w sektorze mieszkaniowym oraz kryzysem gospodarczym. Czynnikiem ograniczającym popyt mieszkaniowy w mawianym okresie oraz  całym 2012  r.  było  zaprzestanie  udzielania  przez banki  niżej oprocentowanych kredytów denominowanych w walutach obcych. Kredytowa dostępność mieszkania, będąca przybliżeniem siły nabywczej na rynku mieszkaniowym, w całym 2012 r. nieznacznie wzrosła.  Było to  głównie  konsekwencją  spadku cen  mieszkań.  Wzrost  tej siły nabywczej oddziaływał na popyt mieszkaniowy. 

[…] 

Czynnikiem, który  silnie wpływał  na popyt mieszkaniowy,  był program rządowy RNS. Zakończenie programu dopłat w końcu 2012 r. spowodowało, że w IV kwartale 2012 r. znacznie wzrósł jego udział w wypłatach kredytów. Było to ważnym czynnikiem podtrzymującym zakupy mieszkań  i  zwiększającym je w  porównaniu z  poprzednimi  okresami. 

[…] 

W  omawianym  kwartale  na  popyt mieszkaniowy  silnie wpływał  popyt  gospodarstw domowych nabywających mieszkania na własne potrzeby. Zakup mieszkania na cele komercyjne (wynajem)  ograniczało  wysokie  ryzyko  i  niska  rentowność. Porównanie kosztów zakupu mieszkania (odsetki) z wysokością płaconego czynszu, pokazuje, że wynajem mieszkań z punktu widzenia lokatora nie był opłacalny tylko w Warszawie, jakkolwiek rynek krakowski i wrocławski w IV kwartale 2012 r. były na granicy opłacalności wynajmu. 

[…] 

Po stronie nabywców mieszkań do ograniczenia popytu mieszkaniowego, począwszy od I połowy 2012 r.,  przyczyniały się  obawy  utraty  pracy  i dochodów  oraz oczekiwania dalszego spadku cen mieszkań. W przeciwnym  kierunku oddziaływało przyspieszanie  decyzji o zakupie mieszkań  związane z zakończeniem programu RNS. 

[…] 

Na zachowania banków duży wpływ, oprócz przewidywanego osłabienia gospodarczego,

miało  też  systematycznie  pogarszanie  się  jakości  portfeli mieszkaniowych wynikające  ze  starzenia  się portfela  kredytów. Analiza tego portfela pokazuje, że najgorszą jakością charakteryzują się kredyty udzielone w okresie boomu i zaraz po nim, tj. w lata 2007−2009.  Ponadto  najgorsza jest jakość kredytów w Krakowie (największa bańka) i Łodzi (najwyższa stopa bezrobocia). 

[…] 

Pomimo obserwowanego w III i IV kwartale 2012 r. szybszego spadku cen i związanych z nimi marż zysku stopy zwrotu z deweloperskich projektów mieszkaniowych w największych miastach kształtowały się na  poziomie 15% rocznie satysfakcjonującym dla branży w warunkach kryzysu.

Najciekawsze wykresy:

• Transakcyjne ceny m kw. mieszkań – RP

• Średnia ważona cena m kw. mieszkania, oferty a transakcje - RP

• Relacja średniej ważonej ceny m kw. mieszkania, ofertowej do transakcyjnej – RW

• Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej m kw. mieszkania oraz realnej wzg. CPI (III kw. 2006 r.=100) - RP

• Dostępność mieszkania w m kw. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw

• Koszty kredytu mieszkaniowego PLN dla konsumenta deflowane CPI lub dyn. wynagrodzeń

• Przyrosty kwartalne stanu należności od gosp. domowych (GD) z tytułu kredytu mieszkaniowego po korektach (w mld zł)

• Marże bankowe (do WIBOR, LIBOR, EURIBOR 3M) dla nowych kredytów mieszkaniowych

• Koszt budowy m kw. pow. użytkowej budynku mieszkalnego

Podsumowanie

W zasadzie nic nowego nie dzieje się na rynku. W IV kwartale 2012 roku sprzedaż przyspieszyła ze względu na kończenie się programu Rodzina na Swoim. Wpływ tego programu będzie jeszcze zauważalny w I kw. 2013 roku ze względu na finalizację umów kredytowych w tym właśnie czasie. Marże deweloperów spadają, jednak nadal kształtują się na poziomie 15% w skali roku.

Tak naprawdę najciekawszy okres przed dopiero przed nami, kiedy nastąpi podsumowanie II i III kw. 2013 roku. Pierwszego okresu od wielu lat, w którym można mówić o wolnym rynku, nie wspomaganym przez kosztowne dla budżetu programy jak RnS czy MdM.

Więcej:

• Raport NPB na temat cen nieruchomości w IV kw. 2012 r.

Bank często wymaga założenia rachunku do kredytu. Porównaj oferty w zestawieniu: ranking kont osobistych.