Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2013 r.

W styczniu 2014 roku ukazał się kolejny raport kwartalny NBP na temat rynku nieruchomości w Polsce. Raport jak zwykle ukazuje się z opóźnieniem, ponieważ dotyczy on dopiero III kwartału 2013 r. Opracowanie NBP opisuje w sposób najbardziej obiektywny najważniejsze zjawiska, które wystąpiły na rynku mieszkaniowym w największych miastach w Polsce.

Link do poprzedniego raportu:

• Raport NBP na temat cen i sytuacji na rynku nieruchomości w II kwartale 2013 roku 

Streszczenie

„Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w  III kwartale 2013 r. prowadzi do następujących wniosków: 

- W III kw. 2013 r. wystąpiło wyraźne hamowanie spadkowej tendencji cen transakcyjnych mieszkań na rynkach wtórnych największych miast Polski. Natomiast  na rynku pierwotnym i wtórnym Warszawy odnotowano nieznaczny wzrost cen transakcyjnych. Aktualnie średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym we wszystkich analizowanych miastach. 

- Spadek rynkowych stóp procentowych po decyzjach RPP spowodował znaczną poprawę wszystkich wskaźników kredytowej dostępności mieszkania. Wypłaty brutto kredytów mieszkaniowych były na nieco wyższym poziomie w relacji zarówno do poprzedniego okresu, jak i analogicznego okresu roku poprzedniego. W przypadku kredytów walutowych  utrzymuje się tendencja (obserwowana od początku 2012 r.) coraz większych spadków należności od gospodarstw domowych (po korektach kursowych). Jest to wynikiem spłat oraz, w niewielkim stopniu, przewalutowań kredytów. Utrzymywanie się  stabilnego poziomu  sprzedaży mieszkań  na  rynku pierwotnym było wspierane przez zakupy gotówkowe. 

- Saldo kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości oraz jakość  tych kredytów  pozostają  stabilne.  Nieznacznie  spadło  saldo  kredytów  dla  deweloperów na budowę mieszkań, a jakość tych należności poprawiła się lekko. 

- W  trzech  kwartałach  br.  liczba  mieszkań  oddanych  do  użytku  była  podobna jak w tym samym okresie poprzedniego roku.  Skumulowana liczba rozpoczętych inwestycji  była najniższa od 2005 r., jednak przyrosty  w III kwartale  są wyższe od obserwowanych w poprzednim roku. Liczba wydanych pozwoleń na budowę była najniż-sza od 2006 r. Piąty kwartał z rzędu w 6 największych miastach spadała liczba mieszkań oczekujących na sprzedaż. 

- Z danych GUS wynika pogorszenie wskaźników rentowności firm deweloperskich. Jednak  analiza  NBP  sektora  deweloperskiego  wskazuje,  że  budowa mieszkań jest rentowna, skumulowane marże zysku w przypadku nowo rozpoczynanych  projektów deweloperskich pozostają stabilne, a nawet zaczynają rosnąć.  Liczba bankructw firm deweloperskich  jest niewielka w relacji do innych sektorów.  Sytuacja większości firm deweloperskich wydaje się  być stabilna na tle całej gospodarki. Natomiast zaobserwowane  problemy  finansowe  niektórych  dużych  firm deweloperskich  wynikają przede  wszystkim  z  dużego  zadłużenia  się  oraz  wzrostów kosztów finansowych przy jednoczesnych problemach płynnościowych. Brak płynnościowych firm wynika ze spadku sprzedaży  mieszkań, co może wiązać się z niedopasowaniem oferty mieszkań  do  oczekiwań  klienta  dot. wielkości i lokalizacji mieszkania oraz ceny mieszkania. ”

Fragmenty z podsumowania raportu NBP za II kw. 2013 r.

Według informacji firmy REAS liczba transakcji na rynku pierwotnym liczona łącznie dla sześciu największych rynków mieszkaniowych w Polsce zwiększyła się w porównaniu z  poprzednim kwartałem br. o ponad 18% i wyniosła prawie 9,6 tys. mieszkań. Jest to wielkość porównywalna z okresem boomu  mieszkaniowego w latach 2007/2008. 

 […] 

Innym czynnikiem wpływającym na wzrost kredytowego popytu mieszkaniowego może być nagłaśniany przez media i pośredników kredytowych fakt wprowadzenia od nowego roku przez Komisję Nadzoru Finansowego ograniczeń w przyznawaniu kredytów mieszkaniowych,  w których wskaźnik LtV jest równy 100%. Potwierdzają to dane Związku Banków Polskich, które pokazują w ostatnim okresie pewien wzrost udziału kredytów o LtV  powyżej 80% , jak i kredytów o zapadalności powyżej 25 lat. 

 […] 

Konsekwencją wzrostu popytu mieszkaniowego jest wyhamowanie 5-letniego trendu  zmniejszania się  cen  realnych  i  nominalnych  mieszkań. 

 […] 

Aktualnie średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym we wszystkich analizowanych miastach.

 […] 

Zmniejszenie liczby mieszkań oczekujących na sprzedaż oznacza mniejsze koszty finansowe  ich utrzymania dla deweloperów. Równocześnie obserwujemy lekką tendencję spadkową faktycznych kosztów produkcji budowlano-montażowej (por. wykresy 44 i 45), co związane jest ze złą sytuacją sektora budowlanego i panującą tam konkurencją.

 […] 

Należy  pamiętać,  że  wskaźniki  ROE  i  ROA  dużych  firm  deweloperskich  wykazują najniższy poziom od roku 2004,  co oznacza że poniosły straty na części inwestycji lub nie zrealizowały założonych zysków. Nadal pamiętane są  też  problemy  trzech dużych firm notowanych na giełdzie związane z brakiem lub opóźnieniem  wypłat zobowiązań z tytułu obligacji deweloperskich. Jeden z przypadków zakończył się upadłością układową. Problemy firm deweloperskich wiążą się  zazwyczaj  z  brakiem  płynności, a w następnym etapie wypłacalności. Brak płynności firm deweloperskich wynika ze spadku sprzedaży mieszkań, co może wiązać się z niedopasowaniem oferty mieszkań do oczekiwań klienta (wielkość, lokalizacja, cena).

Najciekawsze wykresy:

Transakcyjne ceny m kw. mieszkań – RP

Transakcyjne ceny m kw. mieszkań – RW

Średnia ważona cena m kw. mieszkania, oferty a transakcje - RP

Relacja średniej ważonej transakcyjnej ceny m kw. mieszkania – RP do RW

Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej m kw. mieszkania oraz realnej wzg. CPI (IV kw. 2002 r.=100) - RP

Średnie ofertowe ceny m kw. nowych kontraktów mieszkaniowych:

Relacja kosztu odsetek od kredytu na zakup m kw. mieszkania do ceny wynajmu m kw.

Opłacalność wynajmu mieszkania wobec depozytów:

Dostępność mieszkania w m kw. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw

Koszty kredytu mieszkaniowego PLN dla konsumenta deflowane CPI lub dynamiką wynagrodzeń

Przyrosty kwartalne stanu należności od gosp. domowych (GD) z tytułu kredytu mieszkaniowego po korektach (w mld zł)

Marże bankowe (do WIBOR, LIBOR, EURIBOR 3M) dla nowych kredytów mieszkaniowych

Podsumowanie

Wygląda na to, że ceny nieznacznie uległy podwyższeniu. Co prawda sam nie zaobserwowałem tego we własnej analizie rynku. Tak naprawdę to nie wiemy, czy podawane ceny dotyczą tych samych mieszkań. Moim zdaniem kupowane są po prostu droższe, lepiej usytuowane mieszkania, stąd ceny transakcyjne są wyższe.

Jakie jest wasze zdanie na ten temat?

Więcej:

Raport NPB na temat cen nieruchomości w III kw. 2013 r.

Ile zarobisz, odkładając na wkład własny? Policzy to kalkulator odsetek od lokaty.