Raport NBP na temat cen i sytuacji na rynku nieruchomości w II kwartale 2013 roku

Ze sporym opóźnieniem chciałbym Wam przedstawić omówienie kolejnego raportu kwartalnego NBP na temat rynku nieruchomości w Polsce.

Raport ten dotyczy drugiego kwartału 2013 roku, którego obraz nie powinien już być zakrzywiony przez program Rodzina na Swoim.

Zapraszam do lektury!

Linki do poprzednich wpisów:

• Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2013 r.
• Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 roku
• Mieszkanie dla Młodych – warunki i limity cenowe

Synteza

„Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w II kwartale 2013 r. prowadzi do następujących wniosków:

• W II kw. br. wystąpiło wyraźne pogłębienie tendencji zaobserwowanych na rynku mieszkań już w I kw. br. Do najważniejszych obserwowanych zjawisk należały coraz wyraźniejsze oznaki hamowania spadkowej tendencji cen mieszkań na rynku wtórnym.
  Natomiast na rynku pierwotnym odnotowano nieznaczny wzrost cen transakcyjnych. Wynikało to z większego udziału w zakupach mieszkań o lepszej jakości i lokalizacji. Aktualnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym we wszystkich analizowanych miastach.
• Spadek rynkowych stóp procentowych po decyzjach RPP spowodował znaczną poprawę wszystkich wskaźników kredytowej dostępności mieszkania. Pomimo to wypłaty brutto kredytów mieszkaniowych utrzymały się na zbliżonym poziomie zarówno do poprzedniego okresu, jak i analogicznego okresu roku poprzedniego.
  W przypadku kredytów walutowych utrzymuje się tendencja (obserwowana od początku 2012 r.) coraz większych spadków należności od gospodarstw domowych (po korektach kursowych). Jest to wynikiem spłat oraz, w niewielkim stopniu, przewalutowań kredytów. Utrzymywanie się stabilnego poziomu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym było wspierane przez zakupy gotówkowe.
• Saldo kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości oraz jakość tych
  kredytów pozostają stabilne. Nieznacznie spadło saldo kredytów dla deweloperów
  na budowę mieszkań, a jakość tych należności znów się lekko pogorszyła.
• W I półroczu br. liczba mieszkań oddanych do użytku była podobna jak w tym samym
  okresie poprzedniego roku. Liczba rozpoczętych inwestycji oraz liczba wydanych
  pozwoleń na budowę były natomiast najniższe od 2006 r. Był to czwarty kwartał
  z rzędu, gdy w 6 największych miastach spadała liczba mieszkań oczekujących na
  sprzedaż. Nadal jednak zapasy mieszkań niemal dwukrotnie przekraczają poziom
  uznawany za zrównoważony.
• Skumulowane marże zysku w przypadku nowo rozpoczynanych projektów deweloperskich pozostają stabilne, a budowa mieszkań jest rentowna. Podobnie jak w poprzednich kwartałach, sytuacja większości firm deweloperskich wydaje się być stabilna ze względu na dywersyfikację ich działalności (zaangażowanie w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne) oraz nadal relatywnie niski poziom zadłużenia bankowego.
  Jednak konieczność finansowania wciąż dużego zasobu niesprzedanych mieszkań może być źródłem problemów, a także upadłości najsłabszych firm posiadających nadwyżki niesprzedanych mieszkań.”

Fragmenty z podsumowania raportu NBP za II kw. 2013 r.

„Spadki cen mieszkań na rynku wtórnym w II kw. 2013 r. wykazywały tendencję hamującą, jednak rozkładała  się ona na rynkach lokalnych w zróżnicowany sposób. Pomimo że ceny średnie korygowane indeksem hedonicznym na największych rynkach  wtórnych, pokazujące tendencje cenowe koszyka mieszkań o stałej jakości, wykazują jeszcze niewielkie tendencje spadkowe (por. wykres 9), to ceny średnie w 7 i 9 miastach pozostały stabilne.  Natomiast w Warszawie drugi kwartał z rzędu zanotowano niewielki wzrost średniej ceny, co wynikało ze sprzedaży mieszkań o lepszej jakości klientom zainteresowanym zakupem mieszkań w celach inwestycyjnych, gdzie głównym  czynnikiem  wzrostu  ceny  średniej  jest  wzrostu  udziału  transakcji  mieszkaniami o względnie dobrej lokalizacji. Z kolei na rynku pierwotnym największych miast zauważalna jest lekka tendencja wzrostowa cen. Wzrosty średnich cen mieszkań na tych rynkach były spowodowane zawieraniem transakcji na mieszkania w lepszych lokalizacjach oraz większym udziałem mieszkań o małym metrażu.”

[…]

Szacunkowa zmiana wartości transakcji mieszkaniowych na rynkach pierwotnych w 7 miastach liczona  w stosunku do poprzedniego kwartału oraz do II kw. ubiegłego roku była stabilna z niewielką tendencją wzrostową, spowodowaną głównie większymi wypłatami kredytów. W konsekwencji większych wypłat kredytów wzrosła sprzedaż mieszkań, a ich zasób na rynku już czwarty kwartał z rzędu uległ zmniejszeniu. Warto jednak pamiętać, że na 6 największych rynkach (dane wg REAS) wciąż znajdują się niesprzedane zapasy kontraktów na budowę mieszkań w liczbie około 47 tys.

[…]

Nominalne stopy procentowe złotowych kredytów mieszkaniowych zmniejszyły się w II kw. o ok. 0,7 pp. i wynoszą obecnie około 5%, co jest historycznie najniższym ich poziomem i istotnie obniżyło koszty obsługi istniejącego portfela kredytów złotowych.

[…]

Spadek stóp procentowych ma również wpływ na popyt mieszkaniowy, gdyż inwestycyjny zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem może być rozpatrywany jako alternatywa innych form inwestowania środków finansowych, zwłaszcza o długiej zapadalności. Natomiast dla gospodarstwa domowego rozważającego nabycie lub wynajem mieszkania dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, niższy poziom stóp procentowych kredytów, przy stabilnym poziomie czynszów rynkowych spowodował, że bardziej opłacał się zakup mieszkania.

[…]

Czynniki omawiane wyżej, uwzględniane łącznie, powinny w nadchodzących miesiącach wspierać popyt mieszkaniowy. W II kw. 2013 r. praktycznie wygasły efekty fiskalne rządowego programu RNS, ale rząd kończy prace legislacyjne nad wprowadzeniem od początku 2014 r. nowego programu wspierania nabywania mieszkań na własność Mieszkanie dla Młodych (MDM). Obecnie  program  ten,  w  nowej – znacznie rozszerzonej – wersji,  został zaakceptowany przez Sejm i Senat oraz podpisany przez Prezydenta RP. Można się spodziewać, że znaczna liczba potencjalnych nabywców oczekuje na rozpoczęcie tego programu, a związana z tym kumulacja bodźców fiskalnych i monetarnych może wywołać wzrost popytu i w konsekwencji wzrost cen mieszkań.

[…]

Stopy procentowe mają też wpływ na kondycję deweloperów, zwłaszcza w sytuacji utrzymywania na rynku znaczącej  liczby  niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkania. Według danych GUS kondycja firm deweloperskich w II kw. 2013 r., mierzona stopą zwrotu z kapitału własnego,  była  najsłabsza  od  2005  r.

Najciekawsze wykresy

• Transakcyjne ceny m kw. mieszkań – RP

 Na powyższym wykresie widać wzrost transakcyjnej ceny nieruchomości na rynku wtórnym. Nie czytajcie jednak tego jako wzrost cen nieruchomości. Po prostu kupowane są nieruchomości o lepszej lokalizacji i w wybudowane w wyższym standardzie.

• Transakcyjne ceny m kw. mieszkań – RW

Podobnie wygląda sytuacja na rynku wtórnym.

• Średnia ważona cena m kw. mieszkania, oferty i transakcje - RP

• Średnia ważona cena m kw. mieszkania, oferty i transakcje - RW

• Relacja średniej ważonej transakcyjnej ceny m kw. mieszkania - RP do RW

Na rynku wciąż utrzymuje się wysoka różnica ceny m.kw. mieszkania na rynku pierwotnym do mieszkania na rynku wtórnym. Przeglądając oferty mieszkań sam zauważyłem, że w cenie mieszkania w stanie deweloperskim można kupić mieszkanie w bdb stanie na rynku pierwotnym w podobnej lokalizacji.

• Relacja średniej ważonej ceny m kw. mieszkania, ofertowej do transakcyjnej – RW

• Indeks średniej ważonej ceny m kw. mieszkania oraz realnej względem CPI (IV kw. 2002 r. = 100) − RP, transakcje

• Cena transakcyjna m kw. mieszkania RW korygowana indeksem hedonicznym

• Średnie ofertowe ceny m kw. mieszkań – RP w 8 miastach

• Relacja kosztu odsetek od kredytu na zakup m kw. mieszkania do ceny wynajmu m kw. (bez kosztu opłat za użytkowanie) przy kredycie ważonym w 7 miastach

Na powyższym wykresie możemy zobaczyć, w jakich miastach opłaci się kupno mieszkania, a gdzie lepiej jest je wynajmować.

• Marże bankowe przy nowych kredytach mieszkaniowych

 Źródło: NBP

Jak widzimy, w ciągu roku marże banków zwiększyły się o przeszło 0,5%!!! Banki wykorzystują niskie stopy procentowe do podwyższania marż kredytów hipotecznych. Niestety w przypadku ich wzrostu raty kredytów gwałtownie wzrosną. Obecnie można niemal zapomnieć o marży na poziomie 1% (marże te mogą być dostępne przy 70% wkładzie własnym, niegdyś wystarczyło 10-20%).

Więcej:

• NBP - Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce - II kwartał 2013

Zanim podpiszesz umowę kredytową, zobacz, gdzie najlepiej trzymać oszczędności: ranking kont oszczędnościowych.