Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2013 r.

Pojawił się kolejny raport kwartalny NBP na temat rynku nieruchomości w Polsce. Raport dotyczy pierwszego kwartału 2013 roku, który powinien być ostatnim, na który wpływ miał program Rodzina na Swoim. Kolejny raport, tj. raport za II kw. 2013 r. powinien być pierwszym, który nie został zakrzywiony przez ten program.

Zapraszam do lektury!

Linki do poprzednich wpisów:

• Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w IV kwartale 2012 r.
• Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w III kwartale 2012 r.
• Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w II kwartale 2012 r.
• Mieszkanie dla Młodych – czyli mieszkanie dla dewelopera, cz.2

Synteza

„Analiza sytuacji  na rynku  nieruchomości  w Polsce w I kwartale  2013  r. prowadzi
do następujących wniosków:

• Na rynku wtórnym  przez  kolejny kwartał  z rzędu  obserwowano  niewielki spadek cen (ofertowych i transakcyjnych)  mieszkań  w największych miastach.  Z kolei  na rynku pierwotnym odnotowano wzrost cen transakcyjnych. Wynikało to  stąd, że klienci dysponujący gotówką kupowali lokale o lepszej jakości.

• Pomimo formalnego zamknięcia programu Rodzina  na Swoim pod koniec 2012 r., realizacja wniosków złożonych przed zamknięciem programu sprawiła,  że wypłaty w I kwartale 2013 r. wyniosły około 70% wypłat z rekordowego IV kwartału 2012 r. Kredyty te w dominującej części wykorzystano na rynku pierwotnym.

• W  I kwartale  br.  liczba mieszkań  oddanych  do użytku  była  podobna jak w tym samym okresie  poprzedniego roku.  Liczba  rozpoczętych  inwestycji  oraz  liczba wydanych pozwoleń na budowę była natomiast najniższa od 2006 r. Był to drugi kwartał z rzędu, gdy  spadała  liczba  mieszkań  oczekujących  na  sprzedaż  w 6 największych  miastach. Nadal zapasy mieszkań dwukrotnie przekraczają poziom uznawany za zrównoważony.

• Z  analizy wynika, że skumulowane marże zysku  w przypadku  nowo  rozpoczynanych projektów deweloperskich nieznacznie wzrosły, a budowa mieszkań jest rentowna.

• Podobnie jak w poprzednim kwartale sytuacja większości firm deweloperskich wydaje się stabilna ze względu na dywersyfikację  ich działalności  (zaangażowanie w nieruchomości mieszkaniowe  i  komercyjne)  oraz  relatywnie niski poziom zadłużenia  bankowego. Konieczność finansowania dużego zasobu niesprzedanych mieszkań  może być  jednak źródłem problemów: spadku rentowności, strat, a także upadłości najsłabszych firm.

• Kwartalna  zmiana  stanu  należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych była  najniższa  od  2004  r., jednak wypłaty  brutto  kredytów spadły nieznacznie.  Od pięciu kwartałów  obserwujemy  coraz większe spadki należności od gospodarstw domowych w walutach obcych  po korektach. Jest to wynikiem  spłat  oraz, w niewielkim stopniu, przewalutowań kredytów.

• Saldo  kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości  oraz ich jakość pozostają stabilne.  Nieznacznie wzrosło saldo  kredytów dla deweloperów na budowę mieszkań.”

Fragmenty z podsumowania raportu NBP za I kw. 2013 r.

„Na pierwszy rzut oka za paradoksalne można uznać takie zjawiska, jak wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym (por. wykres 1 i 3) przy spadku liczby transakcji (por. wykres 75) czy wprowadzanie nowych inwestycji (por. wykres 72), mimo dużej podaży niesprzedanych mieszkań, w tym wielu gotowych do zamieszkania (por. wykres 75). Pogłębiona analiza wskazuje jednak, że rzeczywiste zmiany w I kwartale nie są bardzo znaczące i  są  logiczną  konsekwencją  powolnego  procesu dochodzenia  sektora mieszkaniowego  do równowagi.  Na  sytuację  tego  sektora  w omawianym okresie wpłynęły: zamknięcie programu RNS, spadek oprocentowania  złotowych  kredytów mieszkaniowych i wzrost ich  (teoretycznej)  dostępności,  lekkie  zmniejszenie  nowej  akcji kredytowej banków, wzrost cen mieszkań deweloperskich w Warszawie i na niektórych innych rynkach oraz zmniejszenie się zapasu niesprzedanych mieszkań deweloperskich  w 6 dużych miastach.”

[…]

„Zgodnie z  przewidywaniami,  zamknięcie programu RNS  pod koniec 2012 r. spowodowało, że w I kwartale 2013 r. zmniejszył się nieco popyt na mieszkania oraz związany  z nim popyt na kredyty mieszkaniowe, mierzony przyrostem  salda kredytów. Dane z BGK  pokazują  jednak,  że wypłaty z programu RNS mimo jego zamknięcia utrzymywały się na wysokim poziomie.”

[…] 

Cena mieszkań wystawianych po raz pierwszy na  rynek  przez deweloperów w Warszawie zwiększyła się, co w znacznej mierze wynika z  lepszej lokalizacji i jakości. W konsekwencji na wszystkich analizowanych rynkach mieszkania deweloperskie są obecnie droższe od mieszkań na rynkach wtórnych, co prawdopodobnie wywoła dostosowania  w postaci przesuwania  się popytu na rynki wtórne. Wzrost cen mieszkań deweloperskich powyżej poziomu cen na rynkach wtórnych może świadczyć też o zajmowaniu przez deweloperów korzystnej pozycji wobec zapowiadanego na 2014 r. nowego rządowego programu  dopłat  Mieszkanie dla Młodych. Program ten będzie obejmował tylko mieszkania deweloperskie, tak więc deweloperzy nie będą musieli obawiać się konkurencji ze strony rynku wtórnego, który  łącznie  z domami jednorodzinnymi  dotychczas  dominował  w programie  RNS (łączny udział około 75%).

Najciekawsze wykresy

• Transakcyjne ceny m kw. mieszkań – RP

• Transakcyjne ceny m kw. mieszkań – RW

• Indeks średniej ważonej ceny m kw. mieszkania RP

• Indeks średniej ważonej ceny m kw. mieszkania RW

• Średnia ważona cena m kw. mieszkania oraz cena korygowana indeksem hedonicznym RW

• Cena transakcyjna m kw. mieszkania RW korygowana indeksem hedonicznym

• Opłacalność wynajmu mieszkania

• Przyrosty kwartalne salda należności od gosp. domowych

  

• Wartość wypłat kredytów RNS w latach działania programu w 6 miastach wojewódzkich

 Źródło: NBP

Podsumowanie

W nowym raporcie NBP zaskakuje mnie jedna rzecz, a mianowicie wzrost cen na rynku pierwotnym. Zaskakuje mnie tym bardziej, że w ostatnim dokonywałem małego rekonesansu na rynku i wynikało z niego coś zupełnie przeciwnego.

Obecnie można się zastanawiać, czy nie jest do dobry czas na zakup własnego „M”. Jak wynika z raportu wiele osób kupowało w zeszłym kwartale nieruchomość za gotówkę. Osoby te najpewniej kupowały mieszkania jako inwestycję (pod wynajem).

W opisywanym raporcie podkreślony został wpływ Rodziny na Swoim w I kw. 2013 roku. Dlatego też z mojego punktu widzenia najciekawszy będzie kolejny raport, który powinien pojawić się za niespełna 3 miesiące.

Czytaj dalej:

• Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynkunieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 roku, cz. II

Więcej:

·        Raport NBP na temat rynku nieruchomości w I kw. 2013 r.

Zobacz też: ranking lokat bankowych i konta oszczędnościowe w serwisie JakOszczedzic.pl.