Nowa Rekomendacja S od 2014 roku

KNF przed kilkoma dniami opublikował założenia nowej Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie.

Już od 2014 roku kredyt hipoteczny będą mogły wziąć osoby dysponujące wkładem własnym w wysokości co najmniej 5%. Nastąpiło więc złagodzenie wcześniejszego stanowiska - wcześniej była nowa o wkładzie w wysokości 10% już w przyszłym roku a docelowo 20%.

Zmiany dotyczące wkładu własnego – wskaźnik LtV

Najważniejsze zmiany w nowej Rekomacji S dotyczą wskaźnika LtV (ang. Loan to Value – dług do wartości nieruchomości). Już od przyszłego roku do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego wymagany będzie wkład własny w wysokości co najmniej 5%, rok później będzie to już 10%. Wstępnie była mowa o wkładzie 10% już od przyszłego roku, także stanowisko zostało nieco załagodzone (prawdopodobnie w związku ze zwolnieniem gospodarki).

Uwaga!!!

W przypadku posiadania niższego niż 20% wkładu własnego przyjdzie nam zapłacić jak do tej pory ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Docelowo trzeba będzie posiadać 10% wkładu własnego a brakujące 10% będzie można ubezpieczyć.

Osobom bez wkładu własnego pomoże nowy program wsparcia budownictwa mieszkaniowego – Mieszkania dla Młodych, zastępujący program Rodzina na Swoim. Dla przypomnienia, premia z MdM wyniesie 10% wartości mieszkania (z ograniczeniami – odsyłam do odpowiedniego wpisu).

„Wartość wskaźnika LtV powinna być określona przez zarząd banku i ustalona w zatwierdzonej przez radę nadzorczą banku strategii zarządzania ryzykiem 

  

W przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika LtV w momencie udzielania kredytu nie powinna przekraczać poziomu 80% lub 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP, przy czym:

• dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie do 31 grudnia 2014 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 95%, 
• dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 90%, 
• dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu:
• 85% lub,
• 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym, lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP”

Ograniczenia w kredytach walutowych

Kolejną zmianą będzie niemal całkowite wycofanie kredytów walutowych (których notabene banki i tak już praktycznie nie udzielały). Od przyszłego roku kredyty walutowe będą mogły zaciągnąć tylko osoby otrzymujące dochody w danej walucie.

„Dalsze ograniczenie kredytowania w walutach obcych – kredyty walutowe, indeksowane lub denominowane w walutach obcych powinny być produktem oferowanym wyłącznie klientom uzyskującym trwałe dochody w walucie kredytu, zapewniające regularną obsługę i spłatę kredytu; w przypadku klientów (lub gospodarstw domowych) uzyskujących dochód w kilku walutach bank powinien zapewnić zgodność waluty kredytu z walutą, w której kredytobiorca (lub gospodarstwo domowe) uzyskuje najwyższe dochody z przyjmowanych do kalkulacji zdolności kredytowej, a w przypadku pozostałych walut bank powinien założyć ich deprecjację o 20%.”

Wskaźnik DtI

W nowej Rekomendacji S znajduje się również zapis zmieniający wymagania odnośnie wskaźnika DtI (ang. Debt to Income – dług do dochodu), Od przyszłego roku ten będzie mógł być ustalany przez zarząd banku. W sytuacji, gdy wskaźnik ten przekroczy 40% dla klientów o średnich lub niższych dochodach lub 50% dla bardziej majętnych, banki będą musiały dokładniej prześwietlić sytuację przed udzieleniem kredytu.

„Uelastycznienie podejścia w zakresie wskaźnika DtI – wartość wskaźnika DtI powinna być określona przez zarząd banku i ustalona w zatwierdzonej przez radę nadzorczą banku strategii zarządzania ryzykiem; w procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych, szczególną uwagę bank powinien zwracać na sytuacje, w których wskaźnik DtI przekracza 40% dla klientów o dochodach nie przekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danych regionie zamieszkania oraz 50% dla pozostałych klientów”.

Zmiany odnośnie okresu kredytowania

Od przyszłego roku banki będą musiały rekomendować klientom kredyty na okres maksymalnie 25 lat. Jednak jeżeli klient będzie chciał zaciągnąć kredyt na dłuższy okres to będzie mógł na swoją prośbę wydłuż ten okres do 35 lat.

Dodatkowo, dla kredytów na okres powyżej 30 lat banki będą musiały liczyć zdolność jak dla kredytu 30 letniego (obecnie liczone są jak dla kredytu 25-letniego, mamy więc tu pewne złagodzenie stanowiska).

Tutaj warto przytoczyć symulację wysokość rat vs. koszt kredytu:

  

źródło: KNF

Jak widzicie wydłużanie okresu w pewnym momencie nie daje już prawie nic, prócz wzrostu kosztów kredytu (odsetek), czyli zysku banku.

„Zmiana podejścia w zakresie okresu kredytowania – bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty zobowiązań nie dłuższy niż 25 lat; w przypadku podjęcia przez klienta decyzji o dłuższym okresie spłaty, bank nie powinien udzielić kredytu, którego okres spłaty przekraczałby 35 lat; jeśli przewidywany okres spłaty ekspozycji jest dłuższy niż 30 lat, bank powinien przyjmować w procesie oceny zdolności kredytowej okres spłaty ekspozycji wynoszący maksymalnie 30 lat; przy ustalaniu długości okresu kredytowania klienta detalicznego, bank powinien uwzględnić zdolność kredytobiorcy do kreowania dochodów w całym okresie trwania umowy, zwracając szczególną uwagę na okres, w którym należy oczekiwać osiągnięcia przez kredytobiorcę wieku emerytalnego.”

Pozostałe zmiany

„Wyłączenie z zakresu Rekomendacji S ekspozycji kredytowych finansujących nieruchomości, które nie są zabezpieczone hipotecznie.

[…]

Przebudowanie Rekomendacji S w ślad za rozwiązaniami przyjętymi w Rekomendacji T.

[…]

Wyłączenie z zakresu Rekomendacji S ekspozycji kredytowych finansujących nieruchomości, które nie są zabezpieczone hipotecznie”

Wnioski

Nowa Rekomendacja S niemal całkowicie zlikwiduje kredyty walutowe, które notabene już teraz były fikcją oraz ograniczy kredyty bez wkładu własnego, które już od stycznia nie będą mogły być udzielane (wyjątkiem są tutaj kredyty w programie Mieszkanie dla Młodych).

Moim zdaniem nowe zasady były potrzebne i powinny być wprowadzone już lata temu. Nie mielibyśmy wtedy chorych sytuacji, w których kredyt przewyższa wartość nieruchomości. Dodatkowo być może nie byłoby tak dużego boomu na mieszkania w latach 2006-2008. Ale jak to się mówi – lepiej późno niż wcale.

Na koniec pozostaje mi życzyć wszystkim zainteresowanym powodzenia w zbieraniu pieniędzy na wkład własny.

„KNF oczekuje, że rekomendacja zostanie wprowadzona nie później niż do dnia 1 stycznia 2014 r., z wyjątkiem rekomendacji 6, 9.1, 12, 14.10, 15.8 i 20, w zakresie których rekomendacja powinna zostać wprowadzona nie później niż do dnia 1 lipca 2014 r.”

Więcej:

·        KNF – Zmiany w Rekomendacji S

·        Tekst rekomendacji S

Ile zarobisz, odkładając na wkład własny? Policzy to kalkulator odsetek od lokaty.