Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 roku, cz. II

Około tydzień temu opisywałem treść raportu NBP na temat rynku nieruchomości. Eksperci nie zostawili suchej nitki na rządzących, których ingerencja w rynek nie spowodowała bynajmniej poprawy.

Wreszcie też udało mi się przedrzeć przez cały raport i postanowiłem uzupełnić poprzedni wpis o kilka informacji.

Zapraszam do lektury!

Poprzednie raporty:

• Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 roku
• Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2013 r.

Brak kryterium dochodowego w Rodzinie na Swoim

Eksperci Narodowego Banku Polskiego wskazują jako jeden z problemów poprzedniego programu wspierania budownictwa – RnS, brak kryterium dochodowego:

„Nie wprowadzono jednak kryterium dochodowego ani ostrzejszego ograniczania dopuszczalnego standardu, co oznacza, że subsydia w znacznej mierze dofinansują te gospodarstwa domowe, które zakupiłyby mieszkania nawet bez wsparcia z budżetu państwa. W konsekwencji popyt sektorowy wzrośnie w stopniu mniejszym, niż byłoby to możliwe gdyby wspierane były wyłącznie osoby, którym niski dochód uniemożliwia zaciągnięcie samodzielnego kredytu. Efekty społeczne obecnego programu będą wątpliwe (trudno znaleźć rozsądne uzasadnienie dla tak szerokiego finansowania własności mieszkaniowej). Można się też spodziewać tendencji do podwyżek cen i ponownego zwiększania nadwyżki mieszkań na rynku, jako efektu związanych z nim oczekiwań oraz oddziaływania dodatkowego, realnego popytu.”

Zbytnia ekspozycja na mieszkaniach własnościowych

W dalszej części analizy, wskazywana jest dysproporcja między koncentracją mieszkań własnościowych w państwach Europy Środkowo-Wschodniej a Europy Zachodniej:

„Podstawowym problemem polskiej polityki mieszkaniowej jest jej koncentracja na mieszkaniach własnościowych i kredytach hipotecznych. Kredyty te są dostępne w Polsce dla około 40% gospodarstw domowych, które spełniają wymogi dochodowe. Doświadczenia (np. ostatniego kryzysu w USA lub w Hiszpanii) z nadmiernym oferowaniem własnościowych mieszkań osobom o niskich dochodach prowadziły zazwyczaj do problemów społecznych oraz kłopotów sektora bankowego.”

Spadki cen

Przeprowadzona została również analiza wzrostów i spadków cen na rynkach lokalnych:

„W większości omawianych miast w 2012 r. obserwowano średnioroczne spadki cen transakcyjnych na rynkach pierwotnym i wtórnym. W przypadku rynku pierwotnego najsilniejszy spadek o ok. 10% zanotowano w Warszawie. Średnioroczny wzrost ceny zanotowano jedynie w Katowicach (o ok. 4%) oraz w Rzeszowie (o ok. 2%). Na rynku wtórnym jedynie w Rzeszowie średnioroczne ceny utrzymały się na zbliżonym poziomie. Na pozostałych 15 rynkach zanotowano spadki przy czym najsilniejsze zaobserwowano w Łodzi, Bydgoszczy i Wrocławiu (odpowiednio: 9%, 8% oraz 8%). Średnioroczna cena transakcyjna na rynku pierwotnym w 16 miastach (liczona jako średnia arytmetyczna danych średniorocznych dla poszczególnych miast) w 2012 r. była o ok. 3% niższa niż w roku poprzednim, natomiast na rynku wtórnym była o ok. 5% niższa.”

Rynek nieruchomości jako rynek cykliczny

„Rynek mieszkaniowy, zarówno rozpatrywany lokalnie, jak też jako agregat na poziomie makroekonomicznym, jest rynkiem niedoskonałym, cyklicznym i katastroficznym (obserwuje się gwałtowne załamania cen powiązane z masowym brakiem spłat kredytów mieszkaniowych). Wynika to z mechanizmów równoważenia się rynku (wieloletnie opóźnienie reakcji podaży, szoki popytowe niemożliwe do zaspokojenia, kumulowanie napięć, nadmierna regulacja i pokusa spekulacji), jak też warunków jego funkcjonowania (silny i zróżnicowany narodowo wpływ polityki państwa i związanych z nim, zazwyczaj nadmiernych regulacji, wielość podmiotów na rynku).

Przykłady z innych państw europejskich

„Wiele państw europejskich podjęło podobne działania, przypuszczając, iż wzrastający udział OOH w zasobie mieszkań wpłynie pozytywnie na sytuację gospodarczą. Te zamiary przerodziły się jednak w istotne problemy ekonomiczne. Andre i in. (2013) pokazali, że w większości krajów OECD wskaźniki wartości nieruchomości (PR) do czynszów oraz wartości kredytu do dochodu (PI) rosły przez długi okres, dopóki wzrost cen nie wyhamował. W tym samym czasie czynsze wzrosły jedynie nieznacznie. Świadczy to o wystąpieniu bańki spekulacyjnej na rynku, ponieważ warunek równoważenia dochodu z wynajmu i alternatywnego dochodu z kapitału nie utrzymywał się.”

Wykresy

Udział RNS w wartości kredytu mieszkaniowego udzielonego w 7 miastach:

Stopa bezrobocia w 7 miastach:

Widoczna jest olbrzymia korelacja między wzrostem cen mieszkań a spadkiem bezrobocia.

Małżeństwa na 1000 ludności w 7 miastach:

Zasób mieszkaniowy na 1000 osób - 7 miast:

Zasób mieszkaniowy na 1000 osób:

Podział populacji pod względem prawa do nieruchomości:

Stopy zwrotu a czynsze mieszk, komercyjne i bony skarbowe:

Wskaźnik ceny kw. mieszkania do dochodu:

Mieszkania wprowadzone na rynek, sprzedane i pozost. w ofercie:

Wnioski

Kolejny raz chciałbym zadać pytanie: Jakie jest uzasadnienie kierowania tak olbrzymich środków na wspieranie rodzin majętnych, które kupiłyby mieszkania bez wsparcia. Jednocześnie wsparcie w programie RnS doprowadziło do jeszcze większych wzrostów cen. Czy nie lepszym wyjściem byłoby wspieranie budownictwa socjalnego dla ubogich (patrz problem z utrzymaniem potomstwa, problemy demograficzne)? Prawdopodobnie bez wsparcia, osoby które kupiły w ostatnich latach mieszkania, mogłyby tego samego dokonać po cenie niższej o … poziom dofinansowania rządowego. Jednym słowem pieniądze wyrzucone w błoto.

Więcej:

·        Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych
i komercyjnych w Polsce w 2012 (pdf, 2.9 MB)

Prowadzisz firmę i starasz się o kredyt? Porównaj ranking kont firmowych.