Oprócz opisywanych na łamach
strony raportów kwartalnych z rynku nieruchomości, NBP publikuje również
raporty roczne. Właśnie ukazał się raport z rynku nieruchomości za rok 2012.
Zapraszam do lektury!
Poprzednie raporty NBP:
Krótko o raporcie za 2012 rok
Główny cel raportu to
dostarczenie uczestnikom rynku nieruchomości, możliwie kompletnej, rzetelnej i
obiektywnej informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych
i komercyjnych w Polsce w 2012 r. Raport zawiera informacje na temat zjawisk
występujących na rynku nieruchomości w zeszłym roku. Są to m.in. panujące
tendencje, tabele z danymi, analizy (w tym analizy wpływu programu Rodzina na
Swoim), jak również szczegółowe dane na temat każdego województwa.
Najciekawsze fragmenty z Syntezy
- W 2012 r. obserwowano niewielkie spadki cen (ofertowych i transakcyjnych) mieszkań na rynkach pierwotnych, jak i wtórnych 16 miast stolic województw. Wysoki popyt na mieszkania i ich sprzedaż na rynku pierwotnym w końcu omawianego roku wiązały się z zamykanym programem rządowym Rodzina na Swoim (RNS). Pomimo formalnego zamknięcia programu RNS pod koniec 2012 r., przedłużono realizację dużej liczby wniosków kredytowych złożonych tuż przed zamknięciem programu. Wypłaty tych kredytów w I kw. 2013 r. wyniosły około 70% wypłat z rekordowego IV kw. 2012 r. Kredyty te w dominującej części wykorzystano na rynku pierwotnym.
[…]
- Wahania kursowe oraz możliwość dalszych spadków cen mieszkań powodują, że część istniejących kredytów mieszkaniowych walutowych nie ma satysfakcjonującego zabezpieczenia. Malejące stopy procentowe kredytów złotowych oraz niewielkie spadki cen mieszkań powodowały, iż banki w omawianym okresie udzielały kredytów ostrożniej.
- Polityka mieszkaniowa w 2012 r. nadal koncentrowała się wokół idei wspierania mieszkań własnościowych. Obecnie trwają prace parlamentarne nad uchwaleniem nowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM). Oczekiwanie na wprowadzenie nowego programu w życie może wpłynąć na częściowe zmniejszenie popytu mieszkaniowego w 2013 r. W 2012 r. zaczęła także obowiązywać ustawa tzw. deweloperska, co skutkowało niewielkim boomem budowlanym (efekt ucieczki przed rygorami ustawy) oraz powiększeniem nadwyżki niesprzedanych mieszkań.
[…]
- Sektor deweloperski, funkcjonując obecnie w warunkach nadwyżek mieszkań na rynku oraz spadającego popytu, powinien liczyć się ze zwiększonym ryzykiem działalności. Obecnie wskaźniki działalności oraz rentowności tych firm nie są niepokojące, ale sytuacja ta może w przyszłości ulec zmianie.
- Polski rynek mieszkaniowy nie ma w pełni rozwiniętego prywatnego sektora najmu lokali (mniej niż 10% zasobu). Barierą jego rozwoju są często nieuregulowane umowami relacje pomiędzy wynajmującym a najemcą oraz istniejące rozwiązania prawne dotyczące ochrony lokatora.
[…]
- Na rynkach nieruchomości wszystkich analizowanych miast obserwowano niską aktywność kupujących.
[…]
- Część specyfikacji wykazuje, że w latach 2007-2008 ceny były nadmiernie wysokie, co świadczy o boomie popytowym.
[…]
- Ostatni rok był raczej korzystny dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości -zmierzał do równowagi. Nabywcy mieszkań mogli wybierać spośród szerokiej gamy gotowych mieszkań z nieco niższą ceną niż rok wcześniej. Deweloperzy stopniowo wyprzedawali gotowe mieszkania oczekujące na sprzedaż, jednocześnie rozpoczynali nowe inwestycje, lepiej dostosowane do aktualnych potrzeb nabywców. Sektor bankowy nie udzielał ryzykownych dla wszystkich kredytów denominowanych w walucie obcej oraz rozważniej udzielał kredytów złotowych.
[…]
- Rynek nieruchomości stale dąży do równowagi, jednak ciągle występują szoki, które ją przesuwają. Kumulacja napięć sektorowych, w połączeniu z innymi problemami gospodarczymi, może skutkować kryzysami nieruchomościowymi, mającymi ogólnoekonomiczne następstwa. W literaturze szeroko wskazuje się podatność rynku mieszkań na manipulacje i spekulacje, niską transparentność z powodu trudności z dostępem do danych. Ponadto rynek jest podatny na wpływy polityczne, które przekładają się często na system finansowy. Rynek mieszkaniowy wymaga całościowej regulacji, jednak często jest poddawany nieodpowiedniej i procyklicznej interwencji.
Fragmenty z podsumowania raportu NBP za 2012 r.
W 2012 r. sytuacja na rynkach
nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych była stabilna. Na rynku mieszkaniowym ceny wykazywały dalszy powolny spadek, lecz
zachowywały się dość sztywno z powodu zmian regulacyjnych. Natomiast na rynku
nieruchomości komercyjnych obserwowano stabilizację wolumenu transakcji oraz
poziomu czynszów.
[…]
Czynsze z podnajmu mieszkań
wykazywały, podobnie jak w latach poprzednich, znaczne wahania w poszczególnych
kwartałach. Ich trend wskazuje na stabilizację w Warszawie, wzrost w Gdańsku,
Krakowie i Poznaniu, oraz obniżki w Łodzi i Wrocławiu. Praktycznie całkowite
odejście banków w 2012 r. od udzielania kredytów mieszkaniowych denominowanych
w walutach obcych (istotnie niżej oprocentowanych) spowodowało wzrost kosztów
finansowania mieszkań dla nabywców. Z tego powodu we wszystkich dużych miastach, oprócz Warszawy, koszt obsługi kredytu
znacznie przewyższał koszt wynajmu. Powinno
to skłaniać gospodarstwa domowe do wynajmu a nie zakupu, jednak różne
czynniki, które omawiamy w artykule „Kupić
czy wynająć? Analiza decyzji podmiotów na rynku mieszkaniowym determinowanych
polityką mieszkaniową” w części analitycznej powodują, że w Polsce istnieje silna skłonność do
posiadania mieszkania.
[…]
Do podtrzymania zakupów mieszkań przyczyniły się obniżki stóp
procentowych NBP, powodujące w pierwszej kolejności spadek oprocentowania
depozytów w bankach oraz innych instrumentów finansowych związanych z oszczędzaniem.
Roczna zmiana stanu należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów
mieszkaniowych była najniższa od 2005 r., jednak szacowane wypłaty brutto
kredytów spadły nieznacznie w porównaniu do 2011 r.
[…]
Malejące stopy procentowe
kredytów złotowych wraz z niewielkimi spadkami cen mieszkań powodowały, przy
niemal stabilnym rynkowym poziomie czynszów, że inwestycje mieszkaniowe zaczynają przynosić wyższe dochody niż
oszczędzanie w bankach, a nawet niż dochody z obligacji Skarbu Państwa. Trzeba jednak pamiętać, że inwestycje
mieszkaniowe w Polsce obciążone są znacznym ryzykiem – ryzykiem wynajmu
(ryzyko pustostanów, zerwanych kontraktów) oraz dodatkowo ryzykiem związanym z nieuregulowaną w Polsce kwestią eksmisji
niepłacących lokatorów.
[…]
W Polskiej polityce mieszkaniowej w trakcie 23 lat od rozpoczęcia
transformacji nie udało się przeprowadzić z sukcesem żadnego projektu
poprawiającego poziom zaspokajanych potrzeb mieszkaniowych (porządkowanie
zasobu publicznego, budownictwo socjalne, mieszkania komercyjne i społeczne na
wynajem). Wyjątkiem jest wdrożony program rozwoju kredytów mieszkaniowych i
podobnie wprowadzany program dodatków mieszkaniowych. Naturalnej tendencji
kontynuacji sprawdzonej drogi, sprzyja lobbing sektora deweloperskiego i bankowego.
Najciekawsze wykresy
- Transakcyjne ceny m kw. mieszkań – RP
- Transakcyjne ceny m kw. mieszkań – RW
- Relacja transakcyjnej średniej ważonej ceny m kw. mieszkania − RP do RW (wynik powyżej 1 znaczy, iż cena na RP przekraczała tą z RW)
- Indeks średniej ważonej ceny m kw. mieszkania oraz realnej względem CPI, RP
- Cena transakcyjna m kw. mieszkania RW korygowana indeksem hedonicznym
- Relacja kosztu odsetek od kredytu na zakup m kw. mieszkania do ceny wynajmu m kw. (bez kosztu opłat za użytk.) przy kredycie ważonym w 6 miastach
- Opłacalność wynajmu mieszkania wobec depozytów i kredytów mieszkaniowych
- Mieszkania wprowadzone na rynek, sprzedane i pozost. w ofercie
Źródło:
NBP
Podsumowanie RNS
„Równocześnie z ogłoszeniem
zamknięcia programu RNS ogłoszono uruchomienie pod koniec 2013 r. nowego
programu dopłat do kredytów na mieszkania z rynku pierwotnego Mieszkanie dla
Młodych (MDM). Program
MDM w założeniach ma słabo ukierunkowane subsydia, choć w mniejszej
skali niż jego poprzednik RNS. Można przypuszczać, że również ten program będzie negatywnie
wpływał na proces równoważenia się rynku i spadek cen. Ponieważ znaczny wolumen subsydiowanych kredytów RNS
został przeniesiony na 2013 r. (opóźniona realizacja wniosków kredytowych
złożonych pod koniec 2012 r.), można przypuszczać, że najbliższe dwa lata będą
sprzyjać szokom popytowym i kumulacji oczekiwań, co nie ułatwi sektorowi
procesu dojścia do równowagi. Konsumenci mogą oczekiwać dalszych spadków cen
oraz subsydiów rządowych, a więc przesuną w czasie decyzję zakupu. Natomiast
deweloperzy mogą oczekiwać programów wspierających popyt i z tego powodu mogą
zacząć przyśpieszać produkcję mieszkań oraz rozpoczynać nową.
Podsumowując, ocena zamkniętego programu RNS
wypada negatywnie, zwłaszcza w drugiej jego fazie, tj. po wprowadzeniu licznych
poprawek limitów cenowych. O ile w początkowym kształcie celem programu
był wzrost udziału mieszkań własnościowych o skromnym standardzie, wspierający rodziny
o niższych dochodach oraz poprawiający ich sytuację mieszkaniową, o tyle po kolejnych zmianach był to
program szerokich, nieukierunkowanych subsydiów budżetowych, nierozwiązujący
problemów społecznych oraz zakłócający funkcjonowanie sektora mieszkaniowego.
Pod tym względem tylko nieznacznie lepszy jest jego zapowiadany następca, gdzie
zastosowano formułę dotacji grantowej zamiast odsetkowej (brak efektu
odkładania na później i kumulowania się obciążeń budżetowych, mniejsze
możliwości redystrybucji subsydiów na rzecz systemu bankowego), zapowiedziano
mniejszą skalę programu (mniejsza interwencja to mniejsze zakłócanie działanie
wolnego rynku) i ograniczono grupę celową do ludzi młodych. Nie wprowadzono
jednak kryterium dochodowego ani ostrzejszego ograniczania dopuszczalnego
standardu, co oznacza, że subsydia w znacznej mierze dofinansują te
gospodarstwa domowe, które zakupiłyby mieszkania nawet bez wsparcia z budżetu
państwa. W konsekwencji popyt sektorowy wzrośnie w stopniu
mniejszym, niż byłoby to możliwe gdyby wspierane były wyłącznie osoby, którym
niski dochód uniemożliwia zaciągnięcie samodzielnego kredytu. Efekty społeczne
obecnego programu będą wątpliwe (trudno znaleźć rozsądne uzasadnienie dla tak
szerokiego finansowania własności mieszkaniowej). Można się też
spodziewać tendencji do podwyżek cen i ponownego zwiększania nadwyżki mieszkań
na rynku, jako efektu związanych z nim oczekiwań oraz oddziaływania
dodatkowego, realnego popytu.
Podstawowym problemem polskiej polityki
mieszkaniowej jest jej koncentracja na mieszkaniach własnościowych i kredytach
hipotecznych. Kredyty te są dostępne w Polsce dla około 40%
gospodarstw domowych, które spełniają wymogi dochodowe. Doświadczenia (np.
ostatniego kryzysu w USA lub w Hiszpanii) z nadmiernym oferowaniem
własnościowych mieszkań osobom o niskich dochodach prowadziły zazwyczaj do
problemów społecznych oraz kłopotów sektora bankowego.”
Więcej:
- Raport
o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych
i komercyjnych w Polsce w 2012 (pdf, 2.9 MB)
Banki płacą za założenie konta. Zobacz, gdzie czekają szybkie pieniądze za rejestrację.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz