Kredyt hipoteczny MDM w PKO BP – jaką opcję wybrać?

W poprzednim wpisie, opisywałem szczegóły kredytu hipotecznego MDM w PKO BP. Dzisiaj natomiast postaram się znaleźć odpowiedź na pytanie, jaka opcja kredytu jest najlepsza.

W PKO BP do wyboru są trzy opcje:

• Standardowa, bez produktów dodatkowych
• Z ubezpieczeniem od utraty pracy
• Z ubezpieczeniem na życie

Niektórzy mogą dojść do wniosku, że potrzebują dodatkowego zabezpieczenia rodziny i postanowią wybrać opcję z ubezpieczeniem na życie. Inni co najwyżej sami wykupią ubezpieczenie na życie u któregoś ubezpieczyciela i wybiorą po prostu najtańszą opcję. Przez słowo „najtańszą” mam na myśli najniższy całkowity koszt kredytu. W porównaniu, napiszemy również o wysokości raty kredytu.

Wysokość rat i koszt kredytu

Przedstawiając trzy propozycje banku, postaram się odpowiedzieć na pytanie, która z nich jest najkorzystniejsza. W każdym wypadku, niezbędne jest wykupienie ubezpieczenia nieruchomości z cesją na bank.

Wyliczenia zostały przedstawione dla kredytu bez wkłady własnego. W tym wypadku wymagany wkład własny w wysokości 5% stanowi dofinansowanie państwa w programie Mieszkanie dla Młodych.

Dla wyliczeń przyjąłem następujące założenia:

• Kredyt na 25 lat (300 rat)
• Wartość nieruchomości: 300 000zł
• Wartość kredytu: 280 000zł
• Wkład własny: 0% + 20 000 zł dofinansowania MDM
• LTV: ok. 93%
• Wyższa o 0,25% marża do czasu osiągnięcia LtV w wysokości 80% - UWAGA: nie jest ona uwzględniona w symulacji

Opcja 1 – bez produktów dodatkowych

Na początek przedstawię ofertę bez produktów dodatkowych. Charakteryzuje się ona najwyższą marżą oraz prowizją. Zaletą jest natomiast brak produktów dodatkowych podwyższających koszt całkowity kredytu.

Szczegóły kredytu:

• WIBOR 3M: 2,7%
• Marża: 2,25% (wyjściowo, do negocjacji)
• Prowizja: 2,50% (jw.)

Wysokość rat

• W pierwszym roku:  1 715 zł (do czasu ustanowienia hipoteki)
• Kapitał dla 1. raty: 399 zł
• Odsetki dla 1. raty: 1 316 zł (zawierają wyższą o 0,9% marżę w związku z ubezpieczeniem od braku wpisu do hipoteki)
• Ubezpieczenie nieruchomości: 300 zł / rok
• W kolejnych latach:  1 570 zł
• Kapitał 13. raty: 480 zł
• Odsetki dla 13. raty: 1 090 zł
• Konto osobiste: 0 zł / mc
• Ubezpieczenie nieruchomości: 300 zł / rok

Całkowity koszt kredytu

• Suma kosztów: ok. 218 103 zł
• Odsetki: 202 894 zł
• Prowizja: 6 750 zł
• Ubezpieczenie nieruchomości: 7 500 zł
• Wycena i inspekcja: 400 zł
• Ustanowienie zabezpieczenia: 559 zł

Opcja 2 – z ubezpieczeniem od utraty pracy

Drugą opcją jest kredyt z ubezpieczeniem od utraty pracy. W zamian za jego wykupienie (koszt 3,25% kwoty kredytu) otrzymujemy niższą marżę oraz brak prowizji za udzielenie kredytu. Dodatkowo, z informacji pozyskanych w Internecie wynika, że w pierwszym roku, możliwe jest uzyskanie jeszcze niższej marży.

Szczegóły kredytu:

• WIBOR 3M: 2,7%
• Marża: 1,67%
• Prowizja: 0%
• Ubezpieczenie od utraty pracy na okres 4 lat: 3,25% kwoty zadłużenia (po tym okresie można zrezygnować z ubezpieczenia)

Wysokość rat

• W pierwszym roku:  1 621 zł (do czasu ustanowienia hipoteki)
• Kapitał dla 1. raty: 435 zł
• Odsetki dla 1. raty: 1 186 zł (zawierają wyższą o 0,9% marżę w związku z ubezpieczeniem od braku wpisu do hipoteki)
• Ubezpieczenie nieruchomości: 300 zł / rok
• W kolejnych latach:  1 481 zł
• Kapitał 13. raty: 520 zł
• Odsetki dla 13. raty: 961 zł
• Konto osobiste: 0 zł / mc
• Ubezpieczenie nieruchomości: 300 zł / rok

Całkowity koszt kredytu

• Suma kosztów: ok. 193 511 zł
• Odsetki: 175 952 zł
• Prowizja: 0 zł
• Ubezpieczenie nieruchomości: 7 500 zł
• Wycena i inspekcja: 400 zł
• Ustanowienie zabezpieczenia: 559 zł
• Ubezpieczenie od utraty pracy: 9100 zł

Opcja 3 – z ubezpieczeniem na życie

Ostatnia opcja, to kredyt z ubezpieczeniem na życie. W zamian za jego wykupienie otrzymujemy niższą marżę oraz niższą prowizję za udzielenie kredytu. Jak już wspomniałem na wstępie, dla świętego spokoju niektórzy postanowią wybrać właśnie tą opcję.

Szczegóły kredytu:

• WIBOR 3M: 2,7%
• Marża: 1,73%
• Prowizja: 1,8%
• Ubezpieczenie na życie: 0,06% kwoty zadłużenia miesięcznie

Wysokość rat

• W pierwszym roku:  1 790 zł (do czasu ustanowienia hipoteki, z ubezpieczeniem na życie)
• Kapitał dla 1. raty: 431 zł
• Odsetki dla 1. raty: 1 199 zł (zawierają wyższą o 0,9% marżę w związku z ubezpieczeniem od braku wpisu do hipoteki)
• Ubezpieczenie na życie dla 1. raty: 162 zł
• Ubezpieczenie nieruchomości: 300 zł / rok
• W kolejnych latach:  1 648 zł
• Kapitał 13. raty: 516 zł
• Odsetki dla 13. raty: 974 zł
• Ubezpieczenie na życie dla 13. raty: 158 zł (maleje ze spadkiem zadłużenia)
• Konto osobiste: 0 zł / mc
• Ubezpieczenie nieruchomości: 300 zł / rok

Całkowity koszt kredytu

• Suma kosztów: ok. 220 789 zł
• Odsetki: 178 700 zł
• Prowizja: 4 860 zł
• Ubezpieczenie nieruchomości: 7 500 zł
• Wycena i inspekcja: 400 zł
• Ustanowienie zabezpieczenia: 559 zł
• Ubezpieczenie na życie: 28 770 zł

Uwaga: Rzeczywisty całkowity koszt kredytu jest wyższy, m.in. z powodu potrzeby uwzględnienia dodatkowych opłat oraz zmiennych stóp procentowych, które obecnie są na rekordowo niskim poziomie.

Porównanie opcji kredytu w PKO BP

Przyszedł czas do porównania i odpowiedzi na pytanie przedstawione na wstępie. Która opcja jest najkorzystniejsza.

Przypomnę, że obliczenia zostały wykonane dla kredytu na kwotę 270 000 zł i LtV ok. 93%.

	Kredyt standardowy	Kredyt z ubezpieczeniem od utraty pracy	Kredyt z ubezpieczeniem na życie
Marża	2,25%	1,67%	1,73%
Prowizja	2,5%	0%	1,80%
Rata kredytu	1 570 zł	1 481 zł	1 648 zł
Koszt odsetek	202 894 zł	175 952 zł	178 700 zł
Koszty ubezpieczeń	0 zł	9 100 zł	28 770 zł
Wysokość prowizji	6 750 zł	0 zł	4 860 zł
Koszt całkowity	218 103 zł	193 511 zł	220 789 zł

Wnioski

Z powyższej tabeli jasno wynika, że najkorzystniejszą opcją kredytu hipotecznego MDM w PKO BP jest kredyt z ubezpieczeniem od utraty pracy. Mimo najwyższego kosztu startowego wynoszącego 3,25%, całkowity koszt kredytu jest zdecydowanie najniższy.

Dodatkowo, możliwe jest osiągnięcie jeszcze niższej marży w pierwszym roku kredytowania, co czyni tą ofertę jeszcze korzystniejszą. Wadą jest rzecz jasna wysoki koszt ubezpieczenia od utraty pracy, które pełni tak naprawdę formę prowizji.

Na drugim miejscu umiejscowiłbym kredyt z ubezpieczeniem na życie. Mimo, że przez cały okres kredytowania jest on droższy o 2 686 zł, to daje bezpieczeństwo w postaci ubezpieczenia na życie.

W ostatniej kolejności wybrałbym kredyt bez produktów dodatkowych. Marża 2,25% przy prowizji wynoszącej 2,5% to stanowczo za dużo.

Prowadzisz firmę i starasz się o kredyt? Porównaj ranking kont firmowych.