Sytuacja na rynku nieruchomości – I połowa 2013 roku

Na początek chciałbym przypomnieć, że w Polsce ceny mieszkań w ciągu zaledwie dwóch lat (2006 i 2007) wzrosły dwukrotnie!!! Oczywiście nie jest to zdrowa sytuacja i jak pokazują ostatnie lata, miała ona związek z bańką na rynku nieruchomości. Jednak napompowane tanimi kredytami we frankach ceny nie uległy gwałtownemu spadkowi jak w przypadku typowej bańki spekulacyjnej. Ceny mieszkań pomału, systematycznie spadały w ciągu ostatnich 4-5 lat, szukając punktu równowagi.

Zobacz też poprzedni przegląd informacji:

• Rynek nieruchomości - przegląd informacji - marzec 2013 roku

 

Moim zdaniem, gdyby nie program Rodzina na Swoim, ceny spadłyby dużo bardziej gwałtownie. Jednak coraz to nowe zapowiedzi o jego zakończeniu spowodowały przyspieszenie decyzji wielu młodych rodzin do kupna wymarzonego własnego „M”.

Obecnie wielu analityków twierdzi, że już doszło bądź niebawem dojdzie to osiągnięcia punktu równowagi, czyli ustabilizowania się cen. Na koniec I kwartału 2013 roku, ceny uwzględniające inflację osiągnęły pułap cen z końca 2006 roku. Jednak nie można zapominać o tym, że gwałtowny wzrost cen zaczął się już na koniec 2005 roku, a do tych cen uwzględniających inflację jeszcze trochę nam brakuje.

Różnice między cenami transakcyjnymi i ofertowymi mieszkań zaczęły maleć

Jak informuje Open Finance, różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi zaczęły maleć. Jednak nadal na rynku wtórnym można liczyć na spore obniżki. Przynajmniej jest tak w teorii. Zapytacie mnie zapewne dlaczego w teorii? Mogę tak powiedzieć na własnym przykładzie.

W ostatnim czasie sondowałem rynek nieruchomości wraz z oglądaniem kilku mieszkań i negocjacją ceny najlepszych dwóch, jakie znalazłem. Na początku oczywiście nikt nie chciał słyszeć o obniżce. Jednak podczas negocjacji ceny mieszkania (rynek wtórny) u pośrednika można było już osiągnąć obniżki w wysokości ok. 2,5-4%.

Informacje z biuletynu Open Finance:

„Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym są skłonni bardziej spuścić z tonu, obniżając swoją cenę nawet o kilkanaście procent. Na rynku pierwotnym nie można raczej liczyć na więcej niż 5-10 proc. ”

Jak ceny transakcyjne różnią się od cen ofertowych

miasto	kawalerka	2-pokojowe	3-pokojowe	4-pokojowe i większe
Gdańsk	-12,9%	-12,1%	-9,1%	-20,5%
Kraków	-17,1%	-13,5%	-16,5%	-5,9%
Łódź	-10,2%	-9,1%	-3,6%	7,7%
Poznań	-17,6%	-7,1%	-10,1%	-4,4%
Warszawa	-7,9%	-9,7%	-7,3%	-8,9%
Wrocław	-19,9%	-13,6%	-10,8%	-4,2%
ŚREDNIE*	-12,2%	-10,8%	-9,2%	-7,5%

*ważone liczbą transakcji. źródło: Domiporta.pl, Open Finance.

Hipoteki: słaby 2012 rok i jeszcze słabszy 2013

„O ponad 12 proc. rok do roku spadła liczba kredytów hipotecznych udzielonych w czwartym kwartale 2012 r. Kredyty walutowe praktycznie zniknęły z rynku, ich liczba spadła o 97 proc., a udział w rynku wynosi zaledwie 0,5 proc.

[…]

Łącznie w 2012 r. udzielono 183,2 tys. kredytów na zakup nieruchomości, co w ujęciu
12-miesięcznym jest najgorszym wynikiem od okresu zakończonego w czwartym kwartale 2009 r., więc od równych trzech lat. Także w tym ujęciu jest to siódmy z rzędu przypadek gdy odnotowaliśmy spadek. W stosunku do 2011 r. rynek zmniejszył się o 37,9 tys. kredytów, co oznacza spadek o 17,2 proc.”

źródło

Spadki, o których pisze serwis Bankier, zostały jeszcze bardziej pogłębione w I kw. 2014 roku:

„Od zapaści z początku 2009 r. kredyty hipoteczne nie sprzedawały się tak źle jak w pierwszym kwartale 2013 r. Po raz pierwszy od tamtego czasu kwartalna sprzedaż nie przekroczyła 40 tys. sztuk.

Po raz ósmy z rzędu kwartalny wynik sprzedaży kredytów mieszkaniowych jest słabszy od analogicznego okresu rok wcześniej. W I kw. 2013 r. działające na polskim rynku banki udzieliły niespełna 40 tys. kredytów hipotecznych, o łącznej wartości 7,55 mld zł – wynika z danych z 20 banków zagregowanych przez Open Finance. Porównując do I kw. ubiegłego roku liczba udzielonych kredytów spadła o 13,7 proc., a wartość o 21,2 proc.”

źródło

Tym samym mamy za sobą osiem kwartałów z rzędu spadków liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych (moim zdaniem już nawet dziewięć, ale wciąż brak oficjalnych informacji na temat II kw. 2014 r.).

Nowa Rekomendacja S

Osobiście bardzo mnie cieszą mnie zapisy nowej Rekomendacji S. Moje zdanie na temat kupna mieszkania jest takie, że aby zacząć w ogóle o nim myśleć, należy posiadać co najmniej 10%, a najlepiej 20% wkładu własnego. Idealna sytuacja to taka, gdy jesteśmy w stanie zaciągnąć kredyt na LtV niższe niż 80%, żeby niepotrzebnie nie płacić kosztów dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Osoby, które potrafiły odłożyć wkład własny, wiedzą już z czym wiąże się co miesięczne odkładanie pieniędzy, dlatego też zaciągnięcie kredytu i co miesięczne wydatki z tym związane nie będą dla nich zaskoczeniem.

Biorąc kredyt warto sobie zostawić dodatkowy kapitał na sfinansowanie dodatkowych kosztów związanych z mieszkaniem, takich jak np. urządzenie mieszkania, remont, podatek czy po prostu poduszkę bezpieczeństwa.

Ranking hipotek na I kwartał 2013: najlepszy PKO BP

„Najlepszego kredytu mieszkaniowego w złotych na początku 2013 roku udzieli PKO BP – wynika z najnowszego rankingu Open Finance. Z kwartału na kwartału kredyty stają się droższe. Banki podwyższają marże i prowizje, zwiększają też powiązane opłaty lub wprowadzają zupełnie nowe.”

Wynik osiągnięty przez PKO BP nie powinien dziwić, w końcu jest to największy bank w Polsce a dodatkowo oferuje całkiem przyzwoite warunki udzielania kredytu.

Na rynku kredytów hipotecznych panuje negatywna tendencja do wzrostu marż banków, co za tym idzie do wzrostu kosztów kredytu przy założeniu, że stopy procentowe pozostaną na stałym poziomie. Na szczęście jednocześnie mieliśmy do czynienia z ośmioma obniżkami stóp procentowych przez RPP. Dzięki temu obecnie oprocentowanie kredytów w złotówkach osiąga swoje minima.

Średnie marże dla kredytu mieszkaniowego w PLN z cross sellem*

* kredyt dla 3-osobowej rodziny z 6 tys. zł wpływów netto, dwie osoby pracują.
** od stycznia 2012 r. kredyt 25-letni, wcześniejsza statystyka dla 30 lat.

źródło

Mieszkania tanieją, gdy rząd nie pomaga

„Przy rosnących stopach możemy mniej pożyczyć, spada popyt na mieszkania, więc deweloperzy chcąc nie chcąc i bardzo narzekając obniżają ceny, aby sprzedać budowane mieszkania, natomiast przy stopach malejących, ludzie mają większe kredyty czyli więcej gotówki i ceny można podnieść. W tę drugą stronę o żadnej „lepkości” nie ma już mowy, ceny potrafią wzrosnąć rocznie o kilkadziesiąt procent, jeżeli tylko deweloperzy wyczują rosnący popyt.

Dlatego wszelkie „przełomowe” programy rządowe subsydiowania mieszkań pomagają zazwyczaj deweloperom. Programy dopłat motywowane wzrostem cen - to próby wsparcia firm deweloperskich. Jednak takie wsparcie może być wątpliwe, zwłaszcza w kraju o trudnej sytuacji budżetowej, gdyż potem brakuje pieniędzy w budżecie i można ich po prostu nie dostać, pod byle jakim pretekstem, jak to się często dzieje. Te ogólne zależności były i są dobrze widoczne także na naszym rynku mieszkaniowym, dlatego wszystkim potencjalnym kupującym życzyłbym jak najmniej takich programów. Wprawdzie kupujący nie dostaną subsydium (obejdą się bez łaski polityków i nie zapłacą potem tak jak pozostali wyższych podatków), ale za to kupią tanie mieszkania.”

źródło

Stopy w dół, co dalej z kredytami?

„Rada Polityki Pieniężnej znów obcięła stopy procentowe, jest więc szansa, że raty kredytów hipotecznych w złotych dalej będą się obniżać.

Najniższe w historii stopy procentowe (od dzisiejszej decyzji główna stopa wynosić będzie 2,5 proc.) pociągają za sobą rekordowo niskie poziomy stawek WIBOR, a to raj dla osób spłacających raty kredytów hipotecznych w złotych. Oprocentowanie kredytów w rodzimej walucie jeszcze nigdy nie było tak atrakcyjne. 3-miesięczny WIBOR, najczęściej wykorzystywany do ustalania oprocentowania kredytów hipotecznych, spadł już do 2,72 proc., to o ponad 2,4 pkt proc. mniej niż w wakacje ubiegłego roku, a kolejna obniżka stóp daje szansę na to, że wskaźnik będzie jeszcze niższy.”

Porównanie średnio-miesięcznej stawki WIBOR 3M i stopy referencyjnej w latach 2000-2013

źródło

Rekordowy wzrost indeksu cen transakcyjnych mieszkań

„W czerwcu indeks średnich cen transakcyjnych Open Finance i Home Broker wzrósł o 3,7 proc., a w całym pierwszym półroczu 2013 zyskał już 10,9 proc.

Indeks cen nieruchomości Open Finance:

źródło

Na podstawie powyższego indeksu oraz informacji o tym, że wartość udzielonych kredytów hipotecznych dosyć gwałtownie spada, można wyciągnąć wniosek, że obecnie kupują osoby posiadające gotówkę. Tym samym wiele mieszkań kupowanych jest albo w całości albo w większości za gotówkę. Dodatkowo kupowane nieruchomości są większe i droższe nić miało to miejsce w zeszłym roku, kiedy to kupowane były mieszkania mieszczące się w limicie Rodziny na Swoim.

Wnioski

Ceny mieszkań na tą chwilę wyglądają na dosyć stabilne. Część deweloperów jest jeszcze skora do obniżek, inni ani o nich myślą, twierdząc, że ceny zaczną już rosnąć w drugiej połowie 2013 roku.

Sytuacja na rynku moim zdaniem będzie zależeć przede wszystkim od sytuacji gospodarczej Polski jak również strefy Euro będącej największym partnerem biznesowym naszego kraju. Duża poprawa bądź pogorszenie sytuacji gospodarki powinno bezpośrednio przełożyć się na chęć / niechęć banków do udzielania kredytów hipotecznych, co z kolei przyczyni się do popytu i wzrostu/spadku cen mieszkań. Doskonale widać tą zależność po cenach mieszkań do roku 2008, kiedy zaczął się kryzys finansowy, oraz sytuację po tym okresie.

Jednocześnie, cieszy mnie, że kryzys na rynkach światowych nie przyszedł później. Dalsze pompowanie cen, spowodowałoby już zdecydowanie gwałtowniejsze załamanie rynku nieruchomości oraz większe problemy całej gospodarki (wystarczy przytoczyć tutaj przykład Hiszpanii czy Irlandii).

Obecne zapisy Rekomendacji S będą zapobiegały powtórce z tych rynków, co powinno wszystkich cieszyć.

Osoby, które rozglądają się za kredytem mieszkaniowym zapraszam do cyklu wpisów na temat kredytów hipotecznych:

• Kredyt hipoteczny w ... 
• Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w I kwartale 2013 roku

Czy planujesz w najbliższym czasie kupić swoje własne „M”? Jakie jest Twoje zdanie na temat sytuacji na rynku nieruchomości?

Zapraszam do dyskusji.

Poduszka finansowa przy kredycie hipotecznym to podstawa. Sprawdź najlepsze konta oszczędnościowe.