Kredyt Hipoteczny w Getin Bank

W dzisiejszym wpisie z cyklu „Kredyt hipoteczny w …” drugi największy bank z polskim kapitałem. Zapraszam do poznania szczegółów Kredytu hipotecznego w Getin Bank.

Cykl wpisów pozwoli wam dokładnie poznać warunki kredytów hipotecznych wraz z ich dokładną analizę. W wielu bankach można uzyskać obniżenie marży lub prowizji po spełnieniu określonych warunków. Zazwyczaj jest to założenie konta osobistego (często płatnego) oraz jego regularne zasilanie (przelew wynagrodzenia), założenie karty kredytowej czy wykupienie dodatkowego ubezpieczenia lub funduszy inwestycyjnych.

Wszystkie te informacje znajdziecie w cyklu „Kredyt hipoteczny w …”.

Zobacz też pozostałe artykuły z cyklu „ Kredyt hipoteczny w …”:

PKO BP – Własny Kąt Hipoteczny,  Pekao S.A., BZ WBK, Getin Bank, Credit Agricole, Banku Millennium, Raiffeisen Polbank, Alior Bank, BOŚ, ING, BGŻ, Banku Pocztowym, Citi Handlowym, mBanku / Multibanku, BNP Paribas, Banku BPS, BPH, Eurobanku, Nordea.

Szczegóły kredytu w Getin Bank

Getin Bank wyróżnia się nieco wśród polskich banków poprzez nieco pokręconą ofertę kredytów. Na stronie internetowej Getin Banku znajdziemy trzy warianty promocyjne kredytu hipotecznego:

• Kredyt hipoteczny gwarantowany – jest to kredyt z gwarancją stałej raty, która nie zmieni się przez okres 5 lub 10 lat. Na pierwszy rzut oka wygląda ciekawie. Niestety w przypadku wzrostu stóp procentowych stała rata spowoduje narastanie odsetek od kredytu lub też po prostu będziemy spłacać niższą kwotę raty kapitałowej. W skrajnych przypadkach możemy w ogóle nie spłacać kredytu a kwota kredytu będzie dodatkowo narastała.
• Kredyt hipoteczny EURO-PLN – to kolejny dziwny twór, który dodatkowo ma w sobie coś z hazardu. Przez pierwsze 2 – 3 lata jest on kredytem w Euro, po czym można dodatkowo przedłużyć okres spłaty kredytu w Euro o 1-2 lata. Po tym czasie jest on przewalutowany na złotówki po kursie sprzedaży NBP (czyli mimo wszystko dochodzi spread). Dlaczego napisałem, że ma on w sobie coś z hazardu? Ponieważ w przypadku umocnienia złotówki względem kursu z dnia uruchomienia kredytu można nieco oszczędzić. Szczerze mówiąc nie wiem jak ten kredyt ma się do nowej Rekomendacji S.
• Kredyt Deweloper na Bank – trzecia opcja jest kredytem jaki znamy z innych banków. Niestety mamy tutaj zastrzeżenie, że jest to kredyt dla rynku pierwotnego i dotyczy tylko wybranych inwestycji, których lista znajduje się tutaj. Co ciekawe mimo, że oferta widnieje na stronie banku to w regulaminie promocji widnieje zapis:

Promocja rozpoczyna się w dniu 15.08.2012 roku i trwa do 31.12.2012 r.

Na stronie nie można znaleźć informacji na temat oferty standardowej, która zainteresuje większość z nas. Opierać się zatem będę tylko na informacjach uzyskanych od pracownika banku.

Kredyt hipoteczny w Getin Banku to:

• Kredytowanie nawet do 50 lat
• Finansowanie do 107% wartości nieruchomości
• Spłata w ratach równych lub malejących
• Szybsza decyzja kredytowa
• Możliwość skorzystania z ofert specjalnych, dzięki którym zostaną obniżone koszty uruchomienia kredytu lub rata kredytu
• Możliwość skorzystania z dodatkowych pakietów inwestycyjnych, które obniżą marżę kredytu
• Pakiety ubezpieczeniowe, które zapewniają spłatę kredytu w przypadku m.in. śmierci i utraty źródła dochodu
• Kredyt Deweloper na Bank jest specjalną ofertą przeznaczoną dla osób, które zamierzają nabyć mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym w inwestycji biorącej udział w programie Deweloper na Bank (wg regulaminu oferta nie jest już aktywna).

Zalety kredytu w Getin Bank

• Kredytowanie nawet do 50 lat
• Finansowanie do 107% wartości nieruchomości

Wady kredytu w Getin Bank

• Wysokie koszty ubezpieczenia pomostowego (do czasu wpisu do Księgi Wieczystej) – podwyższona marża o 2%
• Wysokie koszty ubezpieczeń dodatkowych
• Do czasu wypłaty ostatniej transzy kredytu, spłacane będą tylko raty odsetkowe. Dla niektórych osób może to być zaleta poprzez zmniejszenie obciążeń finansowych. Wadą jest zwiększenie całkowitego kosztu kredytu.

Wysokość oprocentowania

Wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego zależy od dwóch czynników: marży oraz zmiennej stawki bazowej. Wysokość aktualnego oprocentowania wylicza się z prostego wzoru:

Oprocentowanie kredytu = stała marża ustalana indywidualnie z Klientem + zmienna stopa bazowa (WIBOR 3M)

Stawki referencyjne 3M w Getin Bank ulegają zmianie w okresach 3-miesięcznych pod warunkiem zmiany o przynajmniej 10 punktów bazowych w stosunku do poprzedniej stawki referencyjnej. Nowe stawki obowiązują od 9-go dnia najbliższego miesiąca będącego początkiem nowego kwartału rozliczeniowego (kwartały rozliczeniowe nie pokrywają się z kalendarzowymi. Zmiana stawki następuje w: marcu, czerwcu, wrześniu i grudniu.

Stawki referencyjne obliczane są do dwóch miejsc po przecinku jako średnia ze stawek WIBOR-3M z pierwszych pięciu dni roboczych miesiąca poprzedzającego 3-miesięczny okres obowiązywania stawek.

Wysokość marż dla kredytów hipotecznych w Getin Banku:

• W przypadku korzystnej historii kredytowej (BIK)
• 0,99% - z wkładem własnym w wysokości 70%
• 1,49% - z wkładem własnym w wysokości 40%
• 1,54% - bez wkładu własnego lub z wkładem do 39,9%

Jak łatwo obliczyć, wysokość oprocentowania kredytu modelowego zaciągniętego w sierpniu przy stopach WIBOR-3M w wysokości 3,02% (obecne stopy WIBOR-3M są niższe, jednak taką ofertę przedstawił mi pracownik banku) wyniesie:

            3,02% + 1,54% = 4,56%

Do czasu wpisu do hipoteki, marża zostanie podwyższona aż o 2%, czyli wyniesie odpowiednio 3,54%. Oprocentowanie kredytu w tym czasie wyniesie: 6,56%.

Dla kredytu zaciągniętego na kwotę wyższą niż 80% wartości nieruchomości marża zostanie dodatkowo podwyższona o 0,25% (z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego) do czasu spłaty 20% wartości nieruchomości.

Wysokość rat i koszt kredytu - przykład

Dla wyliczeń przyjąłem następujące założenia:

• Kredyt na 25 lat (300 rat)
• Wartość nieruchomości: 350 000zł
• Wartość kredytu: 280 000zł
• Wkład własny: ok. 20% (LtV = ok. 80%)
• Wibor 3M: 3,02%
• Marża: 1,54%
• Prowizja: 0%

Wysokość rat

• W pierwszym roku: 1 901 zł (do czasu ustanowienia hipoteki)
• Kapitał dla 1. raty: 370 zł
• Odsetki dla 1. raty: 1 531 zł (zawierają wyższą marże w związku z ubezpieczeniem od braku wpisu do hipoteki)
• Ubezpieczenie za podwyższone ryzyko: marża wyższa o 2%, uwzględnione w kwocie raty
• Ubezpieczenie zdrowotne: 1,95% za rok, płatne z góry, ok. 5 460 zł
• Ubezpieczenie nieruchomości: 1,3% za 5 lat, płatne z góry, 3 640zł
• W kolejnych latach:  1 566 zł
• Kapitał 13. raty: 525 zł
• Odsetki dla 13. raty: 1041 zł
• Ubezpieczenie nieruchomości: 267 zł / rok

Całkowity koszt kredytu

• Suma kosztów: 205 024 zł
• Odsetki: 195 355 zł
• Ubezpieczenie nieruchomości: 3 640 zł (za okres 5 lat)
• Ubezpieczenie na życie za 1 rok: 5 460 zł
• Prowizja – 0%
• Ustanowienie zabezpieczenia: 319 zł
• Weryfikacja wartości nieruchomości: 250 zł

Uwaga: Rzeczywisty całkowity koszt kredytu jest wyższy, m.in. z powodu potrzeby uwzględnienia dodatkowych opłat (wpis do hipoteki, pełnomocnictwa, ocena zabezpieczeń, inspekcja nieruchomości, operat szacunkowy, itd.) oraz zmiennych stóp procentowych, które obecnie są na rekordowo niskim poziomie.

Do kosztów całkowitych należy doliczyć ubezpieczenie nieruchomości za okres 25 lat.

Prowizje i opłaty

Prowizja od udzielenia kredytu	0%
Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego (do czasu spłaty 20% wartości nieruchomości)	Marża podwyższona o 0,25%
Ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki	Marża podwyższona o 2%
Prowizja za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu: a) w okresie 1 roku b) w okresie od 1 do 2 lat c) w okresie od 2 do 3 lat d) w okresie od 3 do 4 lat e) w okresie od 4 do 5 lat f) po 5 latach	5% kwoty zadłużenia 4% kwoty zadłużenia 3% kwoty zadłużenia 2% kwoty zadłużenia 1% kwoty zadłużenia 0zł
Prowizja za nadpłatę kredytu: a) w okresie 1 roku b) w okresie od 1 do 2 lat c) w okresie od 2 do 3 lat d) w okresie od 3 do 4 lat e) w okresie od 4 do 5 lat f) po 5 latach	5% od kwoty nadpłaty 4% od kwoty nadpłaty 3% od kwoty nadpłaty 2% od kwoty nadpłaty 1% od kwoty nadpłaty 0zł
Inspekcja nieruchomości przed uruchomieniem kredytu	250,00 zł
Wycena nieruchomości	0 zł
Wydłużenie okresu spłaty	1% kwoty zadłużenia, nie mniej niż 200,00 zł
Przewalutowania kredytu	1,5% kwoty zadłużenia
Opłata za rozpatrzenie wniosku o promesę kredytową	500,00 zł
Opłata za rozpatrzenie wniosku klienta w sprawie zmiany przedmiotu zabezpieczenia lub zmiany właściciela: a) Wystawienie pisma zawierającego decyzję banku b) Sporządzenie aneksu do umowy kredytowej	a) 500,00 zł b) 1 000,00 zł
Opłata za rozpatrzenie wniosku w sprawie zmiany warunków umowy i sporządzenie aneksu	200,00 zł
Ubezpieczenie nieruchomości	1,3% za 5 lat ochrony, płatne z góry
Ubezpieczenie od utraty pracy	1,8% za rok
Ubezpieczenie zdrowotne	1,95% za rok ochrony, płatne z góry

Oferty specjalne obniżające marżę

Getin Bank uzależnia wysokość marży od:

• Wysokości wkładu własnego - marża od 1,54% przy założeniu korzystnej historii kredytowej na 100% wartości nieruchomości (z wkładem własnym 40% - 1,49%, z wkładem własnym 70% -0,99%)
• Konta osobistego
• Inwestycji w fundusze inwestycyjne

Konto osobiste HIPO PLUS

Największą obniżkę oprocentowania w Getin Bank otrzymamy za założenie konta HIPO PLUS (opis w dalszej części wpisu). Obniżka marży wyniesie aż 0,5%.

Z regulaminu promocji:

Promocja polega na zastosowaniu promocyjnego oprocentowania Kredytu dla Uczestnika spełniającego warunki uczestnictwa w Promocji. Promocyjne oprocentowanie oznacza oprocentowanie Kredytu obniżone o 0,5 p.p. w stosunku do oprocentowania, które Bank zaoferowałby Uczestnikowi, gdyby nie spełniał on warunków uczestnictwa w Promocji.

Uczestnik traci prawo do promocyjnego oprocentowania w przypadku zaistnienia jednego z poniższych przypadków:

• zamknięcie przez Uczestnika Rachunku (na skutek wypowiedzenia Umowy Rachunku)
• zmiana pakietu prowadzenia rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego z  „konta HIPO” lub „Konta HIPO PLUS” na inny pakiet w oferowany przez Bank
• wystąpienie zaległości powyżej 30 (trzydziestu) dni w spłacie co najmniej jednej pełnej raty Kredytu określonej w harmonogramie spłat
• brak minimalnych wpływów na Rachunek przez okres kolejnych 2 (dwóch) miesięcy lub przez 2 dowolne miesiące w okresie kolejnych 6 miesięcy, z zastrzeżeniem iż minimalna kwota miesięcznych wpływów na Rachunek jest równa:
• dla Uczestnika posiadającego „konto HIPO” 150% kwoty raty kapitałowo-odsetkowej
• dla Uczestnika posiadającego „konto HIPO PLUS” 100% kwoty raty kapitałowo-odsetkowej

Fundusz inwestycyjny

Marża kredytu hipotecznego w Getin Banku zostanie obniżona o 0,3% do 1,24% po przystąpieniu do funduszu inwestycyjnego „Szafir” na okres 15 lat.

Wysokość miesięcznej składki:

• 100 zł za każde 100 000 zł kredytu
• Istnieje możliwość nieznacznej negocjacji miesięcznej składki

Szczegóły polisy:

• Okres ubezpieczenia: 15 lat
• Okres składkowy: 10 lat + pierwsza rata
• Miesięczna składka: 250 zł
• Pierwsza składka: 2 500 zł
• Kwota wpłacona: 32 500 zł
• Opłata za zawarcie i prowadzenie umowy ubezpieczenia w całym okresie: 7 500 zł

Opłacalność inwestycji w fundusze

W modelowym przykładzie, przystępując do ubezpieczeniowego funduszu kapitałowego zapłacimy ratę o ok.72 zł niższą w zamian za zapłacenie miesięcznej składki w wysokości 250 zł. Rocznie będzie to 864 zł, w całym okresie umowy ubezpieczenia 12 960 zł.

Przez okres 15 lat zapłacimy aż 7500 zł!!! opłat związanych z funduszami inwestycyjnymi.

Opłacalność inwestycji w fundusze spada więc do ok. 5 460zł. Jednak należy pamiętać o dwóch sprawach:

• Przez te 15 lat, odkładając środki znajdujące się np. na lokatach, odsetki wyniosą ok. 15 150 zł!!! (założeniem jest oprocentowanie brutto w wysokości 4,5%)
• Pieniądze z funduszu będzie można wyciągnąć bez prowizji dopiero po 15 latach

Wnioski

Wliczając wszystkie koszta, dochodzimy do wniosku, że skorzystanie z dodatkowego funduszu będzie opłacalne tylko w wypadku wygenerowania przez niego zysku w wysokości ok. 10 000 zł.

Negocjacja warunków

Dodatkowo dowiedziałem się, że można negocjować dwa składniki kredytu:

• Koszt ubezpieczenia do czasu wpisu do Księgi Wieczystej – standardowo, jest to podwyższenie marży o 2%
• Opłaty za wcześniejszą spłatę/nadpłatę kredytu – standardowo wynosi ona 5%/4%/3%/2%/1%/0.

Konto osobiste do kredytu

Getin Bank podobnie jak inne banki wymaga posiadania konta osobistego. Jest to Konto Hipo Plus działające na platformie Getinonline, znanym przez wiele osób korzystających z lokat antybelkowych.

Konto HIPO PLUS:

• 0 zł opłaty za konto - w wypadku, gdy wpływy na rachunek wynoszą w danym miesiącu co najmniej kwotę określoną w Umowie rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego konto HIPO PLUS z subkontem Skarbonka
• 29,99 zł, w wypadku, gdy miesięczne wpływy na rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy Konto HIPO PLUS są niższe niż kwota określona w Umowie
• 0 zł za przelew elektroniczny
• 0 zł za utworzenie i zmianę zlecenie stałego
• 4,99 zł za usługę SMS Info – Pakiet Podstawowy (30 SMS w pakiecie
• 0,29 zł za SMS poza pakietem

Zatrudnienie / wymagane dokumenty

Okres zatrudnienia / prowadzenia działalności

Bank wymaga, aby umowy o pracę trwały od minimum 6 miesięcy. Działalność gospodarcza musi być prowadzona od minimum 12 miesięcy.

Dodatkowo, istnieje możliwość łączenia dochodów z innymi gospodarstwami domowymi w celu podniesienia swojej zdolności kredytowej.

Ubezpieczenia

Ubezpieczenie niskiego wkładu

Bank do czasu uzupełnienia brakującego wkładu własnego (gdy LTV > 80%) podwyższa oprocentowanie o 0.25%.

Ubezpieczenie pomostowe

340zł  Do czasu przedstawienia w Banku prawomocnego wpisu hipotek Bank stosuje podwyższone oprocentowanie o 2.00%. Podana wartość zwiększy ratę kredytu.

Ubezpieczenie nieruchomości

Ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych podobnie jak w każdym innym banku jest obowiązkowe. Towarzystwo Ubezpieczeń można wybrać samodzielnie lub skorzystać z oferty proponowanej przez Bank. Od skorzystania z ubezpieczenia proponowanego przez bank zależy promocyjna stawka marży. Po okresie 5 lat można wybrać dowolne ubezpieczenie.

Program ubezpieczeniowy MINI obejmuje:

• Ubezpieczenie Nieruchomości od Pożaru i innych Zdarzeń losowych
• Zdarzenia losowe to m.in.: pożar, uderzenie pioruna, przepięcie, eksplozje, implozje, upadek statku powietrznego, zalanie, huragan, powódź, grad, obsunięcie się ziemi, lawina, upadek drzewa, uderzenie pojazdu czy deszcz nawalny
• Ubezpieczenie natychmiastowej pomocy Home Assistance
• Organizacja i pokrycie kosztów interwencji specjalisty
• Organizacja i pokrycie kosztów zakwaterowania zastępczego oraz transportu ubezpieczonego i osób bliskich
• Organizacja i pokrycie kosztów dozoru mienia

Koszt ubezpieczenia to 1,3% sumy ubezpieczenia za okres 5 lat, płatne z góry.

Ubezpieczenie na życie

Ubezpieczenie nie jest obowiązkowe. Jednak od skorzystania z proponowanego ubezpieczenia na życie przez okres min. 14 miesięcy, Getin Bank uzależnia wysokość marży.

Koszt ubezpieczenia to 1,95% wartości kredytu za 14-miesięczną ochronę. Po tym czasie można zrezygnować z ubezpieczenia.

Program ochronny Zdrowy Kredyt

Ubezpieczenie Zdrowy Kredyt jest opcjonalne.

Ubezpieczenie "Zdrowy Kredyt" to ubezpieczenie z tytułu ochrony prawnej nieruchomości:

·        chroni sam tytuł do nieruchomości (gwarantuje, że osoba, która wykupiła taką polisę jest właścicielem nieruchomości)

·        chroni przed stratami i kosztami prawnymi związanymi z obroną prawną tytułu własności. Jest to gwarancja, że w razie ziszczenia się jakiegoś ryzyka (np. pojawienia się dawnych właścicieli czy ich spadkobierców) ubezpieczyciel, po pierwsze, przejmie na siebie obronę przed roszczeniami osób trzecich, a po drugie, w razie fiaska projektu inwestycyjnego pokryje powstałą szkodę.

Składka ubezpieczenia wynosi 3.95% za okres 24 miesięcy, niezależnie od poziomu LTV.

W przypadku skorzystania z ubezpieczenia nieruchomości oferowanego przez Bank, stawka zostanie obniżona do 1.95% za okres 14 miesięcy.

Osobiście odradziłbym skorzystanie z tego ubezpieczenia.

Wymagane dokumenty

• Dowód osobisty + drugi dokument ze zdjęciem
• Zaświadczenie o źródle i wysokości miesięcznych dochodów
• Umowa przedwstępna
• Dokument potwierdzający prawo własności
• Wyciągi z kont osobistych, na które wpływają wynagrodzenia za okres ostatnich 3 miesięcy
• Zaświadczenie ze Spółdzielni lub Wspólnoty Mieszkaniowej z informacjami o prawie do lokalu, braku zaległości w opłatach i braku przeciwwskazać do wyodrębnienia Księgi Wieczystej (gdy mieszkanie jeszcze jej nie posiada)

Wnioski

Getin Bank proponuje całkiem korzystne warunki kredytu hipotecznego. W przypadku posiadania pozytywnej historii kredytowej w BIK (z rozmowy uzyskałem informację, że chodzi i min. 550 pkt.) bez wkładu własnego można uzyskać marżę w wysokości 1,54%. Niestety nie ma nic za darmo. Brak prowizji za udzielenie prowizji został okupiony ubezpieczeniami obowiązkowymi: nieruchomości na 5 lat oraz zdrowotnego na 14 miesięcy. Po tym czasie można zrezygnować z ubezpieczenia na życie oraz wybrać dowolne ubezpieczenie nieruchomości.

Getin Bank niewątpliwie wyróżnia się długim okresem kredytowania (do 50 lat) oraz wysokością kredytu do 107% wartości kredytu. Oczywiście nie polecam zaciągania kredytu na okres dłuższy niż 25-30 lat. Wydłużenie okresu kredytowania powyżej 25 lat powoduje już bardzo niewielki spadek raty kredytu. Znacznie rosną natomiast koszty kredytu w postaci odsetek.

Obie te możliwości znikną z nowym rokiem – wraz z wejściem Nowej Rekomendacji S. Wtedy też będzie czas na ponowne przejrzenie oferty banku.

Więcej:

• Wniosek kontaktowy – kredyt hipoteczny Getin Banku

Szukasz sposobu na pieniądze za rejestrację? Sprawdź aktualne premie bankowe w serwisie JakOszczedzic.pl.